Согласно п.1 ст.16 закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом.
Действующим законодательством предусмотрены случаи проведения государственной регистрации сделок при отсутствии заявления одной из сторон договора: при этом строго определена ситуация, в которой допускается регистрация договора по заявлению одной из его сторон, а также порядок ее проведения. В частности, в ч. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что в случае уклонения одной из сторон сделки от ее регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и сделка регистрируется на основании этого решения. Данная норма позволяет защитить интересы добросовестных участников гражданского оборота от недобросовестного поведения партнеров по сделке.
Между тем на практике встречаются ситуации, при которых обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации сделки обеих сторон договора, заключенного между физическими лицами либо физическим и юридическим, как того требует закон невозможно. Это может быть связано с объективным отсутствием (смертью) одной из сторон. Сторона по сделке не уклоняется от ее регистрации, поэтому положения вышеназванной статьи к ней не применимы. В сложившихся обстоятельствах осуществление государственной регистрации договора невозможно, однако ситуация встречается на практике и требует своего разрешения.
Представляется, что в случаях объективного отсутствия отчуждателя по договору устранить обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации, возможно путем предъявления приобретателем по договору иска в суд о признании сделки действительной и о признании за собой права собственности на объект недвижимости. Обоснованны, с правовой точки зрения будет является привлечение в качестве ответчиков по делу либо наследников правоотчуждателя по договору, либо (при отсутствии таковых) соответствующей налоговой инспекции, представляющей интересы государства как наследника выморочного имущества. При объективном отсутствии приобретателя по договору с такими же исковыми требованиями о признании сделки действительной и признании права собственности на объект недвижимости вправе обратиться его наследники, но ответчиком по заявленным требованиям будет являться отчуждатель по сделке.
Судебное решение о признании права собственности будет являться единственным и достаточным основанием регистрации права на объект недвижимости за приобретателем по договору (ст. 8 ГК РФ, ст. 17 закона о регистрации), при этом государственная регистрация сделки не проводится.
Ж. Трубина,
Начальник отдела правового
обеспечения и судебной защиты
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Шевелилова С.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Железновой Н.Д. судей: Башаркиной Н.Н., Старковой А.В.
при секретаре судебного заседания Б.
с участием: Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Башаркиной Н.Н. дело
по апелляционной жалобе Ч.
на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года
по иску Д. к Ч. о признании уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки,
Установила:
Истица обратилась в суд с иском к ответчице с требованиями о признании Ч., уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу <...>
Кроме того, просила суд обязать государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу: <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре за N <...>и взыскать с ответчицы в пользу истицы расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований истица указала, что 29 апреля 1999 года между Ч. (Продавец) и Д. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, находящийся по адресу: <...> (договор удостоверен нотариусом Н.Н.П., зарегистрирован в реестре N <...>). В тот же день жилой дом был передан истице во исполнение условий договора.
Право собственности продавца на вышеуказанный жилой дом возникло на основании договора дарения, удостоверенного Зиняковским сельским советом Городецкого района Нижегородской области 21 августа 1992 года по реестру за N <...> от <...>года, что подтверждалось свидетельством о регистрации права серии НО N<...>, выданным <...> года Городецким филиалом государственного учреждения юстиции Нижегородской области.
Договор купли-продажи жилого дома заключенного между сторонами, в государственном учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован не был.
Истицей неоднократно производились обращения к продавцу с просьбой подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявление о переходе права собственности по договору от продавца к покупателю в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако продавец данных действий не осуществил.
Так как продавец Ч. необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, истица 15 ноября 2012 года в одностороннем порядке произведено обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для регистрации сделки.
Письмом от 30 ноября 2012 года из указанного государственного органа истице пришел ответ, согласно которому государственная регистрация сделки приостановлена, в связи с отсутствием от имени продавца заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявления о переходе права собственности по договору.
На основании указанного истица просила заявленные ею требования удовлетворить.
Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года исковые требования Д. удовлетворены.
Ч. признана, уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, расположенного по адресу <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д.
Суд обязал произвести государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома, заключенного между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре N <...>.
В пользу Д. с Ч. взысканы расходы по госпошлине в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе ответчица просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное по следующим мотивам.
Ответчица считает, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства.
Заявительница жалобы считает, что она не уклонялась от государственной регистрации сделки купли-продажи, в материалах дела также отсутствуют доказательства об уклонении от регистрации сделки.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчица указывала, что согласна в согласованное время подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи. Однако истица отказалась согласовывать время для подачи заявлений в регистрационную службу.
Ответчица указала, что истицей не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об уклонении от государственной регистрации сделки.
К тому же ответчица считает, что обжалуемое решение суда может повлечь для нее неблагоприятные материальные последствия, поскольку с нее взыскана государственная пошлина, а также данное решение дает основание истице по делу обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании с нее убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки, а также истица может взыскать расходы, понесенные на оплату услуг представителя.
На основании указанного ответчица считает, что решение суда подлежит отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав Д., судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда является законным и отмене не подлежит.
Судом апелляционной инстанции установлено, что 29 апреля 1999 года между Ч. (продавец) и Д. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, расположенного по адресу: <...> (л.д. 6).
Договор удостоверен нотариусом Н.Н.П. и зарегистрирован в реестре N <...>.
В соответствии с п. 8 договора предусмотрено, что передача жилого дома продавцом и его прием покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до 29 апреля 1999 года. Ответчица не отрицала, что фактически условия договора по передаче дома и получения суммы, указанной в п. 5 договора, за его продажу, между сторонами исполнены.
Пунктом 9 договора купли-продажи жилого дома предусмотрено, что договор подлежит государственной регистрации в Городецком районном филиале ГУЮ Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Покупатель приобретает право собственности с момента регистрации настоящего договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно письму Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области направленному в адрес Д. (л.д. 7)., государственная регистрация права на жилой дом по указанному выше адресу приостановлена, в силу того, что ответчицей не подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Применяя правила статьи 431 Гражданского кодекса РФ при буквальном толковании условий договора суд апелляционной инстанции считает указанный договор заключенным, так как между сторонами в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть сторонами определен предмет договора, его стоимость, сроки оплаты и условия передачи недвижимого имущества, которые сторонами исполнены незамедлительно после подписания договора, кроме того данная сделка удостоверена в нотариальном порядке.
Отсутствие письменного акта приема-передачи недвижимого имущества не является основанием для того, чтобы считать договор незаключенным.
В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом. Поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 58 данного Постановления лицо, считающее себя собственником, находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Из материалов дела установлено, что с момента заключения договора купли-продажи, с 1999 года ответчица не подала заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, из материалов дела следует, что ответчица не отрицала, что приходила в регистрационную службу для подачи указанного заявления, однако, не дождавшись своей очереди, заявление не подала. В связи с указанным, а также учитывая длительный срок, в течение которого ответчица не исполнила своей обязанности по подаче заявления для регистрации перехода права собственности, судебная коллегия соглашается с выводом суда об уклонении ответчицы от регистрации договора купли-продажи жилого дома.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Таким образом, ответчица путем заключения договора купли-продажи жилого дома по своей воле приобрела гражданские права и обязанности указанные как в тексте договора, так и предусмотренные нормами Гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в связи с чем судебная коллегия указывает, что доводы жалобы о неблагоприятных последствиях, которые может повлечь уклонение от государственной регистрации перехода права собственности не являются юридическими значимыми при рассмотрении данного дела, так как ответчица должна была сознавать и предполагать о наступлении возможных последствий, в случае уклонения от исполнения своих обязанностей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, правовых оснований к отмене правильного по существу решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,
Определила:
Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Одно ООО продало другому ООО объект недвижимости и земельный участок под ним. Был составлен акт приема-передачи в произвольной форме. Документы сданы в Росреестр для регистрации сделки. В дальнейшем продавец отозвал документы из Росреестра и отказался от совершения сделки. Не смотря на подписание акта приема-передачи, имущество фактически Покупателю не передали (не переданы ключи от здания, документы на недвижимость, заблокирован какой-либо доступ и т.д.). Покупатель обратился в суд с иском о понуждении к гос регистрации сделки. Необходима судебная практика по данному вопросу.
Ответ
См. практику - Постановление АС ВВО от 11.08.2015 № А79-5442/2013, Постановление АС ВВО от 24.06.2015 № А39-2502/2014, Постановление АС ЗСО от 15.09.2016 № А81-5229/2015, Постановление ФАС ДВО от 13.03.2014 № А73-6339/2013.
«Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель вправе подать:
- иск о государственной регистрации перехода права, если продавец передал объект;
- иск о передаче недвижимости и государственной регистрации перехода права, если продавец не передал объект.
Перед тем как обращаться в суд, покупатель должен:
- собрать ;
- убедиться, что сможет .
Кроме нематериальных требований, покупатель вправе:
- потребовать , и
- предъявить , которые стороны оговорили в договоре, например штраф за каждый день просрочки.
Кроме того, есть случаи, когда у покупателя нет возможности зарегистрировать переход права из-за продавца. И при этом продавец сознательно не уклоняется от регистрации. См. отдельную рекомендацию .
Что сделать покупателю перед тем, как обращаться в суд
Перед тем как направлять в суд требование о регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупатель должен совершить два действия.
Действие 1. Собрать доказательства, что продавец уклоняется от регистрации
Покупателю нужно убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации. Например, доказательством будет переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод, что продавец затягивает или отказывает в предоставлении необходимых документов.
Пример из практики: суд признал, что продавец уклоняется от регистрации, поскольку в ответ на требование подать документы в Росреестр он заявил, что общее собрание участников не одобрило сделку
Покупатель перечислил полную оплату на расчетный счет продавца и принял по акту участок и склад на нем.
Продавец уклонялся от регистрации, и покупатель направил письмо с просьбой в течение пяти дней письменно сообщить о сроке подачи в Росреестр совместного заявления о регистрации перехода права собственности.
В ответ продавец предложил расторгнуть договор, поскольку сделку не одобрило общее собрание участников продавца.
Суд удовлетворил требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на участок и склад. Он установил, что указанные обстоятельства говорят об уклонении продавца (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 августа 2015 г. № Ф01-2541/2015 по делу № А79-5442/2013).
Только факт того, что продавец не представил на регистрацию документов, не доказывает уклонение от регистрации.
Пример из практики: покупатель участка имел возможность, но не запросил у продавца его экземпляр договора, прежде чем обращаться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности
Покупатель участка обратился в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на земельный участок. Росреестр сначала приостановил, а позже прекратил регистрацию, поскольку покупатель не представил второй экземпляр договора купли-продажи.
Покупатель решил, что продавец уклоняется от регистрации. Он обратился в суд с требованием обязать Росреестр провести регистрацию перехода права собственности.
Суд отказал, поскольку «документов, подтверждающих обращение истца к ответчику с запросом о представлении второго экземпляра договора для осуществления процедуры регистрации... судам представлено не было... покупатель земельного участка имел возможность обратиться... с запросом о предоставлении второго экземпляра договора до подачи документов» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. № Ф05-8335/2016 по делу № А40-62456/2015).
Действие 2. Убедиться, что между ним и продавцом сложились обязательственные правоотношения
Доказательством правоотношений будет, например, подписанный договор купли-продажи, в котором стороны согласовали все существенные условия договора.
Обоснование
Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если стороны не согласовали существенные условия, то договор считается незаключенным и, следовательно, покупатель не вправе требовать перехода права собственности.
Так, суд отказал покупателю, поскольку пришел к выводу «о незаключенности договора в связи с отсутствием согласованного сторонами существенного условия договора о цене продажи данного объекта недвижимости» (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2016 г. № Ф07-9874/2016 по делу № А56-2900/2016).
По другому делу суд отказал покупателю, поскольку стороны в договоре не согласовали условия о предмете договора (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 августа 2016 г. № Ф03-3648/2016 по делу № А73-6112/2015).
С каким иском обратиться в суд
Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае Росреестр регистрирует переход права по решению суда.
Есть два варианта исковых требований покупателя, когда продавец уклоняется от регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества и, соответственно, принял ли покупатель объект (п. 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее - постановление № 10/22).*
1. Продавец передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права.
Обоснование
«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества» (абз. 2 п. 61 постановления № 10/22).
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после того, как (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ):
- продавец вручил имущество покупателю и
- стороны подписали документ о передаче.*
2. Продавец не передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о передаче объекта и государственной регистрации перехода права.
Обоснование
«…если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче... и о регистрации перехода права собственности» (абз. 3 п. 61 постановления № 10/22).
Продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одной недвижимости. Требование о регистрации перехода права собственности какого из покупателей удовлетворит суд
Ответ зависит от того, успел ли один из покупателей зарегистрировать право собственности.
1. Никто не зарегистрировал право собственности.
Если сразу несколько покупателей предъявили иски о регистрации, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого продавец передал имущество. Иные же покупатели вправе требовать возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 постановления № 10/22).
2. Один из покупателей успел зарегистрировать право собственности.
Если Росреестр уже зарегистрировал право собственности одного из покупателей, то другой покупатель вправе требовать от продавца только возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 постановления № 10/22).
Внимание! Даже если покупатель докажет, что продавец уклонялся от регистрации, суд откажет в иске, если покупатель пропустил срок исковой давности (три года)
Общий срок исковой давности, на который указывает статья 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или переходе права собственности.
Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать (п. 1 ст. 200 ГК РФ):
- о нарушении своего права и
- о том, кто надлежащий ответчик по иску о защите этого права.
Например, со дня, когда продавец:
- отказался передать документы, которые необходимы для регистрации, или
- создал иные препятствия для такой регистрации.
Такое разъяснение содержит пункт 64 постановления № 10/22.
Пропуск исковой давности - самостоятельное основание для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ; п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). Это означает, что суд вправе:
- не исследовать иные обстоятельства дела и
- отказать только из-за того, что покупатель пропустил срок исковой давности.
Внимание! Суд откажет покупателю, если он обратится с иском о признании права собственности
Иск о признании права собственности на недвижимость - ненадлежащий способ защиты, если продавец уклоняется от регистрации сделки .
Обоснование
«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права , основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом» (п. 63 постановления № 10/22).
Что покупатель вправе потребовать от продавца, который уклоняется от регистрации
Покупатель вправе потребовать от продавца возместить убытки, которые вызваны задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:
- . Например, конкретизировать размер штрафных санкций за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации,
- а также .
Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости, который устанавливает ответственность продавца за уклонение от регистрации перехода права собственности
«Если Продавец не представит необходимые документы для регистрации перехода права собственности, то выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, оплаченного по Договору.
В случае нарушения сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,5 процента от стоимости имущества по настоящему Договору за каждый день просрочки»».
В настоящее время в гражданских правоотношениях часто возникают споры о порядке владения и пользования объектом недвижимости. Данная категория дел в последнее время набирает особую популярность: количество рассмотренных дел, возникающих из гражданских правоотношений, увеличилось на 3,3% (2005 г. — 360812 дел, 2006 г. — 372781 дело), в частности, прослеживается увеличение количества дел, связанных с неисполнением обязательств по договору аренды (в том числе дела по спорам о регистрации договора аренды, по спорам о регистрации обременений в договоре аренды) на 10,1% .
Так, одной из форм использования объекта недвижимости является договор аренды. В своей статье хотелось бы затронуть вопрос о государственной регистрации договора аренды при уклонении одной из сторон от такой регистрации. Как известно, договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда признается ограничением (обременением) недвижимого имущества. Под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Зачастую возникают ситуации, когда после заключения договора аренды одна из сторон не совершает действий по его регистрации или не предоставляет необходимых для регистрации документов. Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) квалифицирует данные действия как уклонение от регистрации сделки. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В связи с чем в практической деятельности нередко возникают вопросы:
1) какие требования должны быть заявлены для понуждения к регистрации договора;
2) кто выступает ответчиком в этом деле;
3) кого суд привлекает в качестве третьего лица, какой порядок исполнения решения;
4) является ли основанием для отказа в исковом заявлении о регистрации договора аренды отсутствие регистрации права собственности арендодателя?
Судебно-арбитражная практика в вопросах требований, заявленных по такой категории дел, неоднозначна. Дела по таким требованиям условно можно разделить на следующие категории: во-первых, требования об истребовании документов для регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе; во-вторых, требования о регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе.
По моему мнению, правильным и обоснованным будет заявлять требования о регистрации договора аренды и установлении обязанности ответчика совершить действия по регистрации договора, что позволит облегчить в последующем исполнение решения суда. Если следовать буквальному толкованию п. 3 ст. 165 ГК РФ, то суд после установления факта уклонения стороны от регистрации договора выносит решение о регистрации договора. В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее по тексту статьи Федерального закона, государственная регистрация проводится Федеральной регистрационной службой. Государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Рассмотренная позиция по заявлению требований о регистрации договора аренды при установлении факта уклонения стороны от его регистрации подтверждается и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.
Хотелось бы также отметить, что решение суда об обязании ответчика представить необходимые для регистрации договора документы без удовлетворения требования о его регистрации не позволяет добросовестной стороне должным образом защитить свои права. Так, к примеру, если после вынесения такого решения уклоняющаяся от регистрации договора сторона сдаст это имущество повторно в аренду третьему лицу или продаст объект, судебно-арбитражная практика исходит из позиции, что после таких действий уклоняющейся стороны исковые требования добросовестной стороны о регистрации договора не могут быть удовлетворены. Так, ст. 28 Федерального закона устанавливает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Соответственно, решение об обязании к совершению действий уклоняющейся стороны не может рассматриваться как основание для регистрации права, в том числе обременения объекта недвижимости. Соответственно, сторона фактически лишается возможности регистрации договора аренды по правилам ст. 28 Федерального закона и на регистрирующий орган не возлагается обязанность по регистрации договора, при этом в соответствии с положениями указанной выше статьи регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.
Ответчиком по делу должна выступать сторона договора аренды, так как именно ее действия (бездействие) оцениваются судом как уклонение от регистрации договора аренды. Третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования, должен привлекаться регистрирующий орган. Статья 51 АПК РФ устанавливает, что суд привлекает третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, если судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. В связи с тем что регистрация прав на территории РФ осуществляется исключительно Федеральной регистрационной службой, суд обязан привлечь именно ее в дело.
Уклонение стороны от регистрации договора аренды подлежит доказыванию в судебном порядке. Так, лишь сам довод, что договор аренды не зарегистрирован, не является достаточным доказательством уклонения стороны от его регистрации. Статья 26 Федерального закона предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. Соответственно, в судебном процессе факт уклонения стороны должен подтверждаться невозможностью регистрации договора аренды по причине несовершения (или совершения) действий, которые не позволяют осуществить такую регистрацию. В силу ст. 65 АПК РФ данное обстоятельство доказывается истцом.
В судебно-арбитражной практике под уклонением понимается несовершение действий по регистрации договора аренды или непредставление необходимых для регистрации договора аренды документов, такими документами могут быть: поэтажный план объекта недвижимости, учредительные документы, выписка из реестра (если объект является федеральной, муниципальной собственностью), документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор аренды, и т.д.
В связи с чем возникает вопрос, должна ли сторона до подачи искового заявления в суд получить официальный отказ от регистрирующего органа о невозможности регистрации договора без документов, которые отсутствуют у добросовестной стороны.
По моему мнению, нет, по смыслу п. 3 ст. 165 ГК РФ правом на такой иск наделена добросовестная сторона сделки. Гражданский кодекс РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Законодательством о регистрации прав предусмотрен исчерпывающий перечень необходимых для регистрации договора аренды документов, поэтому если сторона при подготовке к регистрации пакета документов столкнется с их недостаточностью, а недостающие документы находятся у второй стороны, которая уклоняется их представить, то исковое заявление может быть подано без получения отказа из регистрационной службы. Иное понимание данного вопроса породило бы злонамеренное затягивание восстановления прав добросовестной стороны.
Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора аренды отказывается от его регистрации, при этом право собственности на переданный в аренду объект за ним не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Судебно-арбитражная практика исходит из того, что если право собственности арендодателя не зарегистрировано, то иск о государственной регистрации договора не подлежит удовлетворению. Позиция судов основывается на том, что согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация ограничения (обременения) сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Соответственно, для регистрации ограничения (обременения) объекта недвижимости необходимо наличие зарегистрированного права собственности.
В завершение статьи хотелось бы отметить, что требование о государственной регистрации не позволяет в должной мере защитить права добросовестной стороны. Поэтому считаю правильным в договоре аренды более детально прописывать права и обязанности каждой из сторон, связанные с регистрацией договора, это позволит в будущем избежать долгих судебных разбирательств.
А. В. Терновцов,
адвокат, доцент кафедры теории
государства и права Юго-Западного
государственного университета
Дело №
З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Центральный районный суд гор. Новокузнецка Кемеровской области в составе
Председательствующего судьи Пышкиной О.В.
При секретаре Пуляевой В.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Новокузнецке 13 августа 2015 года гражданское дело по иску Баснукаева Н. Д. к Семенюте Д. Н. о государственной регистрации договора,
у с т а н о в и л:
Истец Баснукаев Н.Д. обратился в суд с иском к Семенюте Д.Н. и просит зарегистрировать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры по адресу: , заключенный между Семенютой Д. Н. и Баснукаевым Н. Д..
Требования мотивированы тем, что истец Баснукаев Н.Д. ДД.ММ.ГГГГ купил в у ответчика Семенюты Д.Н.. Ответчик уклонился от регистрации перехода права собственности на квартиру. Истец обратился с иском в суд о регистрации перехода права собственности на квартиру. Центральный районный суд гор. Новокузнецка вынес решение от 26.11.2014 года о регистрации перехода права собственности на квартиру. Истец представил в Росреестр заявление, вышеуказанное решение суда на регистрацию перехода права собственности. Однако Росреестр приостановил регистрацию, пояснив, что согласно ч. 3 ст. и письма Кемеровского областного суда от 07.12.2006 года № при заявлении требований о регистрации сделки в связи с тем, что одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд выносит решение о регистрации сделки. Также судам следует иметь ввиду, что при заявлении требований о регистрации сделки, необходимо решить вопрос и о регистрации перехода права, таким образом, для регистрации права собственности покупателя (в случае уклонения от регистрации продавца) необходимо представить решение суда о регистрации и сделки, и перехода права собственности.
В судебное заседание истец Баснукаев Н.Д. не явился, был извещен о явке в суд, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик Семенюта Д.Н. в суд не явился, представителя не направил, был извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений не представил.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО, Отдел по гор. Новокузнецку в суд представителя не направили, представили письменный отзыв, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие. В отзыве указали, что Семенюта Д.К. уклоняется от регистрации договора купли-продажи квартиры в регистрирующем органе, однако указанная сделка не зарегистрирована, судом вынесено решение только о регистрации перехода права собственности от Семенюты Д.К. к Баснукаеву Н.Д..
Согласно п. 1 ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 года №122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. , и .
Согласно ст. 2 указанного Закона РФ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
По условиям договора купли-продажи от 30.05.1995 года продавец передал, а покупатель принял отчуждаемую квартиру, что ответчиком не оспаривается.
Основания считать договор незаключенным отсутствуют. При заключении договора купли-продажи стороны понимали природу совершаемой ими сделки, кроме того, судом не было установлено наличие заблуждения ответчика относительно предмета сделки.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. ст. , представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что Семенютой Д.Н. необходимые действия для регистрации договора не совершены, заявление по установленной форме не подано, суд пришел к выводу о подтверждении факта его уклонения от выполнения своих обязанностей, основанных на сделке купли-продажи квартиры и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на это недвижимое имущество.
р е ш и л:
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью кв.м., в том числе жилой кв.м., заключенного 30.05.1995 года между Семенютой Д. Н. и Баснукаевым Н. Д..
Ответчик вправе подать в Центральный районный суд гор. Новокузнецка заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение суда изготовлено 17.08.2015 года.
Председательствующий: (подпись) О.В. Пышкина
Верно, судья: О.В. Пышкина
Решение суда вступило в законную силу «____»____________ 2015 года
