Инструкция
Независимо от того, с кем вы заключили договор аренды земельного участка , он может быть заключен на кратковременный или долговременный период. Все договора, заключаемые на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. Для этого вам потребуется представить договор и ксерокопию, свой паспорт, выписку из кадастрового паспорта участка и копию кадастрового плана, заполнить заявление унифицированной формы и заплатить пошлину за проведение регистрации.
Если в течение срока аренды изменились условия оплаты или любые другие условия действующего договора, то вы обязаны составить дополнительное соглашение в двух экземплярах, каждый из которых остается у арендатора и арендодателя.
По истечению указанного срока договора вы не можете продлить действующий документ. Вам необходимо перезаключить договор аренды и зарегистрировать его в ФУГРЦ, Это относится как к договорам между частными лицами, так и к заключению договора с муниципалитетом.
Если по истечению срока договора ни одна из сторон не выразила желания о его расторжение продолжает пользоваться участком, то договор считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях ( 621 ГК РФ).
Поэтому если не проявил желания расторгнуть договор или перезаключить его на новых условиях, то вы можете ни о чем не беспокоиться и продолжать пользоваться участком на тех же условиях.
Если арендодатель письменно уведомил вас о перезаключение договора, то вы обязаны в установленные сроки, то есть на следующий день после окончания срока действующего документа, перезаключить договор и провести процедуру государственной регистрации.
Договор подлежит обязательному перезаключению до истечения его срока, если гражданин, с которым он заключался, умер или сменил место жительства. Для этого необходимо обратиться в администрацию с заявлением и с документами, удостоверяющими личность.
Если договор был заключен с частным лицом, то необходимо уведомить собственника в течение 1 месяца и провести перезаключение договора с указанием нового арендатора.
Источники:
- как переоформить договора аренды
Согласно земельному законодательству, по истечении срока аренды арендатор земельного участка имеет преимущественное право на продление аренды (за редкими исключениями). Для этого обычно заключают дополнительное соглашение к договору аренды или новый договор.
Инструкция
Если вы брали в земельный , у вас должен быть на руках договор . Посмотрите, есть ли в этом договоре указание на срок, в течение которого вы должны уведомить арендодателя о своем желании продлить договор аренды. Как правило, в большинстве случаев стороны согласовывают, что в течение определенного периода времени арендатор должен письменно уведомить арендодателя о намерении продлить договор. Если такого срока нет, то сроком уведомления разумный срок, т.е. удобный для согласования этого вопроса сторонами.
Продление договора аренды не означает, что арендодатель обязан предоставить вам те же условия аренды , какие у вас были. Заключите дополнительное соглашение о продлении аренды или новый договор. Его существенными условиями (т.е. теми условиями, без которых договор не будет признан заключенным) будут, как и в договоре аренды , предмет договора - земельный участок и размер арендной платы. Последнее условие не считается существенным по закону, однако новый размер арендной платы лучше все же указать во избежание споров.
По закону договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, должен быть в органах Росреестра. Поэтому позаботьтесь о регистрации нового договора или дополнительного соглашения. Срок регистрации составляет 30 дней, и только после регистрации договор вступает в силу, поэтому начинать процедуру регистрации стоит заблаговременно. Для регистрации вам понадобится уплатить государственную пошлину (для физических лиц она на сегодняшний день составляет 1000 рублей) и собрать пакет документов, включающий в себя заявление на государственную регистрацию, договор аренды, дополнительное соглашение к нему или новый договор аренды, ваш паспорт и паспорт арендодателя или иные его документы, кадастровый паспорт . В некоторых случаях могут понадобится и иные документы. Информацию о графике работы органов Росреестра можно на их сайте: www.rosreestr.ru .
Также для вопросов аренды земли имеют значение положения статьи 51 закона N 218-ФЗ 13.07.2015 .
Продление периода аренды сформулировано в законодательстве как преимущественное право субъекта, использующего имущество по , на переоформление этого контракта на новый период.
Основания для подписания нового контракта
Для пролонгации арендных прав путем подписания нового контракта нужна совокупность трех условий :
- соглашение не содержит условия об отмене преимущественного права арендовать землю на новый срок;
- арендатор добросовестно выполнял возложенные на него обязанности в течение периода действия контракта, своевременно платил арендную плату;
- арендатор сообщил хозяину участка о своем желании пролонгировать арендные отношения в срок, установленный соглашением, а если такой срок не прописан – в разумный срок (за 1-2 месяца).
Для поводом служит предложение одной из сторон, принятое другой стороной.
Подписание допсоглашения не носит обязательного характера – при несогласии сторона может отказаться от его заключения.
Для этого способа пролонгации важно, чтобы период действия контракта еще не успел истечь – в соглашение с истекшим сроком действия изменений уже не внести.
Чтобы действие контракта продлилось автоматически, нужно соблюдение следующих условий :
- срок отношений истек;
- арендатор по-прежнему использует территорию и платит за нее;
- арендодатель не требует прекращения пользования участком.
Способы пролонгации найма земли
Как мы видим, есть три способа продления :
- подписание нового контракта;
- автоматическая пролонгация.
Рассмотрим подробный план действий для каждого способа.
Интересуетесь противоположной ситуацией? Хотите знать, как происходит расторжение договора аренды? Читайте в !
Новое соглашение
Внимание! Порядок составления нового контракта будет отличаться в зависимости от того, в собственности какого субъекта находится земля.
Дополнительное соглашение
Автоматическая пролонгация по окончанию срока
Для автоматической пролонгации сторонам не нужно предпринимать никаких действий
– просто продолжать пользоваться участком и вносить деньги на тех же условиях.
Регистрация автоматической пролонгации не требуется. Но здесь есть опасность, подстерегающая арендатора. Любая из сторон может прекратить отношения, просто предупредив об этом за три месяца.
То есть период действия соглашения не определен, и права пользователя земли оказываются под угрозой.
Причины для отказа
Пролонгация договора аренды – не безусловное право арендатора. Хозяин участка может , если передумал сдавать землю в наем .
Но если он все же сдаст участок кому-либо в течение года после окончания срока аренды, предыдущий арендатор может подать в суд для перевода на себя прав и обязанностей нового арендатора. Это действует и в отношении муниципальных земель, которыми орган власти распоряжается на аукционе.
Внимание! Есть позиция высших судов, что преимущественное право пролонгации дает возможность перевести на себя права и обязанности нового арендатора даже в случае, когда старый арендатор не участвовал в торгах.
Пролонгация помогает внести стабильность в отношения хозяина земельного участка и арендатора . Из трех способов наиболее выгодным является внесение изменений, касающихся срока, в уже заключенный контракт.
Чтобы не упустить эту возможность и сэкономить на госпошлине, нужно заключать допсоглашение к договору на продление найма земли без торгов, пока договор еще действует. Для муниципальных земель пролонгация возможна только путем заключения . Если он был заключен на торгах, то придется снова проходить через .
Согласно сложившейся практике, чаще всего в России нежилых помещений заключают на 11 месяцев, но по их истечении, безусловно, могут продлить. Так добросовестный арендатор имеет, в частности, преимущественное право продления данного договора перед другими претендентами на аренду этого помещения, конечно, если арендодатель планирует и дальше сдавать свое помещение. Как осуществляется пролонгация договора аренды нежилого помещения, а также о других нюансах данной процедуры - расскажем в этой статье.
Как арендатору продлить договор аренды
Итак, у арендатора, который является вполне добросовестным, есть преимущественное право продлить срок действия договора аренды. При этом обычно в самом договоре прописано, как и в какие сроки нужно уведомить о своем желании арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Если сроков нет, то уведомление необходимо направить до истечения срока договора.
Обратите внимание, что уведомление о пролонгации аренды должно быть обязательно получено арендодателем. Для этого можно его направить заказным письмом с уведомлением о вручении, так как в этом случае у арендующего будет возможность получения подтверждения от почты, что письмо с уведомлением было действительно получено. Очень важно отследить этот момент, так как бывает, что арендодатели уклоняются от получения подобных уведомлений, чтобы арендующий не смог воспользоваться своим преимущественным правом продления или по иным причинам.
При этом если факт получения уведомления у вас имеется, то тогда факт отправления можно не фиксировать. В противном случае важен именно факт отправления, так как, в конечном счете, уведомление о пролонгации договора аренды может быть и не получено. Поэтому если в дальнейшем возникнет спор, в том числе и в суде, о продлении договора, у арендатора должны быть подтверждения, что он уведомления направлял.
Отправлять уведомление о продлении договора аренды необходимо на тот адрес арендодателя, который указан в договоре, но можно и сразу на несколько, которые известны арендатору, так больше вероятность, что письмо дойдет до адресата. Это может быть как юрадрес, если организация сдает в аренду свое помещение, так и адрес по месту жительства арендодателя. Кроме уведомления письмом также для надежности можно позвонить, отправить факс, электронное письмо или использовать иные средства связи.
Кроме того, разбираясь в вопросе пролонгации договора аренды, арендатору стоит помнить и о тех пунктах в договоре, которые отвечают за его расторжение, чтобы их случайно не нарушить, что автоматически сможет привести к ситуации, когда продление аренды будет невозможно.
Когда договор аренды продлевается автоматически
Помимо тех ситуаций, когда арендатору необходимо направлять уведомление о своем желании продлить договор аренды нежилого помещения, возможно и иное развитие событий. Так, если арендующий продолжает пользоваться соответствующим имуществом в том же режиме и по истечении срока договора и при этом ни у кого нет возражений, то тогда, следовательно, договор считается автоматически продленным на неопределенный срок.
Необходимо ли регистрировать договор аренды после продления
Как известно, если договор аренды заключается сроком от 12 мес., то его необходимо регистрировать в Росреестре, как и договор купли-продажи. При этом возникает вопрос, понадобится ли , который был пролонгирован. Однако, как отмечают эксперты, регистрация продленного договора аренды не понадобится, так как подобные соглашения о пролонгации аренды под изначальное определение, когда это необходимо делать, не подпадают.
Любой договор, рукописный или составленный на официальном бланке, имеет юридическую силу, если он правильно составлен и подписан всеми сторонами отношений. Все эти правила относятся и к заключению соглашения по и к оформлению его и изменений. Продуманный, подробный договор регламентирует возможные ситуации между владельцем жилья и квартиросъемщиком, включая внесение изменений и продление срока действия документа.
Попробуем разобраться и в доступной форме объяснить, где находятся «подводные камни» соглашений найма жилья и дополнений к договору.
В каких ситуациях нужна регистрация соглашения коммерческого найма жилой недвижимости
Договоры, регламентирующие взаимные обязательства собственника и арендатора, делятся на три вида:
- долгосрочный: продолжительность договорных отношений от одного года и дольше ;
- краткосрочный: период действия до 1 года ;
- неопределенный (неуказанный) промежуток времени.
Исключительно долгосрочные соглашения между арендодателем и квартиросъемщиком, подлежат регистрации в государственном реестре недвижимости (п. 2, ст. 651 ГП РФ). Все остальные договоры аренды жилья, считаются заключенными без внесения изменения в реестр.
Следует обратить внимание: Срок действия арендного соглашения, определенный с первого числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года будет расцениваться, как один год (информационное письмо № 3 ВАС № 66). Например, срок договора от 01.02.16г. до 31.01.17г. будет считаться, как один год, и документ подлежит регистрации.
Суммарный промежуток действия договора и дополнительного соглашения превышающий один год, подразумевает переход отношений в разряд долгосрочных. Чтобы не ставить отметку обременения достаточно заключить новое соглашение, со сроком действия одиннадцать месяцев.
Правильно продлеваем договор найма жилой недвижимости
Пролонгация взаимных обязательств арендодателя и квартиросъемщика может выглядеть, как дополнение к ранее подписанному документу или как заново заключенное соглашение сторон. Прописанный в договоре пункт автоматической пролонгации, следует считать продлением отношений до пяти лет. В ситуации, без внесения изменений условий такого договора, можно не заключать дополнительного соглашения о продлении срока.
Если Вы, являясь арендатором жилья, хотите изменить некоторые пункты найма, например: увеличить количество жильцов в квартире, а арендодатель не согласен, и найти компромисс не получилось, то действие соглашения прекращается по истечении срока указанного в документе. Собственник или лицо, действующее от его имени, по доверенности, об изменении условий аренды должны предупреждать противоположную сторону заблаговременно.
Полезно знать: стоимость, указанная в документе не может быть изменена до окончания срока действия соглашения. Если собственник жилья, по каким то, причинам указал заниженную стоимость аренды помещения, то при взыскании с нанимателя задолженности, будет учитываться цена, указанная в документе.
Образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды
Зафиксированный в государственном реестре документ подразумевает регистрацию всех своих дополнительных соглашений, продлений, изменений, заключения договора субаренды. Если соглашение сторон заверяется у нотариуса, то и все дополнения к нему фиксируются тем же образом. Договор без регистрации предполагает для своих пролонгаций и изменений условий простую письменную форму.
Любые дополнительные соглашения к договору коммерческого найма: пролонгация, изменение стоимости, смена условий, возможность субаренды можно оформить в новом документе . Он будет иметь законную силу при составлении его, с соблюдением норм Гражданского права РФ, и подписании документа обеими сторонами.
Дополнение к договору
Для правильного оформления дополнительного соглашения к Договору найма требуется:
- Обратить внимание на номер и дату основного Договора.
- Указать дату и место, где, кем и когда составлено дополнительное соглашение.
- Установить все пункты основного документа, которые Вы хотите изменить или отредактировать.
- Написать, какие условия предыдущего документа Вы считаете утратившими силу.
- Точно вставить все реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества, данные паспортов арендодателя и нанимателя, адреса постоянной регистрации.
- Стоит упомянуть фразу: «остальные условия Договора оставить без изменения».
- Засвидетельствовать документ подписями с обеих сторон.
Преимущественное право квартиросъемщика
Стоит учитывать: Приоритет продления взаимных обязательств собственника и арендатора, срок действия которого от одного года и более, имеет действующий наниматель, если он исправно выполнял обязательства по заключенному соглашению сторон.
Это означает: если Вы являетесь арендатором жилплощади по долгосрочному договору найма, то по окончании его срока, именно у Вас будет преимущественное право на подписание нового соглашения. Если собственник, предупредив нанимателя о своем не желании в ближайший год сдавать жильё, и вопреки заявлениям, сдал его другому лицу, то прежний арендатор может оспорить в суде действие нового договора, признать его не действительным и потребовать возмещения понесенных убытков.
Практика показывает, что подробно перечисленные и указанные возможные ситуации отношений сторон, в договоре и в дополнениях к нему исключают двоякое толкование условий соглашения в суде. Арендодатель будет спокойно себя чувствовать, если будет точно знать, что за все неприятности, которые могут случиться с его недвижимостью по вине квартиросъемщика, будет отвечать виновная сторона. Арендатор, регулярно внося оплату за проживание и выполняя все прописанные условия договора, будет уверен, что оплата жилья неожиданно не вырастет, а срок соглашения случайно не прекратиться.
Что еще следует знать при заключении договора аренды? Видеоконсультация
На видео ниже раскрываются нюансы составления договора найма.В какой форме лучше его заключить и почему не стоит делать это устно?
Условия арендных отношений определяются соглашением сторон. Но обстоятельства могут меняться, что влечет изменение договоренностей. Как в 2019 году оформить дополнительное соглашение к арендному договору?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений. Но оговоренные условия могут измениться в связи с обстоятельствами.
Нужно ли в этом случае перезаключать договор или достаточно дополнить основной документ? Как составляется дополнительное соглашение к арендному договору в 2019 году?
Основные аспекты
Арендные правоотношения регулируются договором. Под арендой понимается передача имущества от собственника к иному лицу в пользование, за определенную плату и на оговоренный срок.
В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.
Договор аренды должен обязательно включать в себя:
- данные сторон;
- описание объекта;
- длительность аренды;
- сумма и порядок оплаты.
Дополнительно указываются такие сведения, как:
- ответственность сторон за нарушение условий;
- причины досрочного расторжения;
- возможность пролонгации;
- обязанности сторон и т. д.
Чаще всего арендный договор заключается на относительно длительный период – несколько месяцев или лет. Понятно, что предусмотреть все ситуации невозможно и может потребоваться изменение условий.
Регистрация договора проводится в соответствии с . Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в .
Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно одностороннее изменение условий сделки невозможно.
Оформление образца допсоглашения к договору аренды
Типовая форма дополнительного соглашения к договору аренды содержит в себе следующие элементы:
Но используя шаблон соглашения, важно учитывать нюансы изменений. В каждом отдельном случае может потребоваться соблюдение определенных правил.
О продлении срока (пролонгация)
Зачастую соглашение о пролонгации договора аренды составляется даже в том случае, когда договором предусмотрено автоматическое продление.
Требованием регистратора является предоставление арендатором допсоглашения для отслеживания сроков.
Каких-то особых отличий между составлением договора и соглашения к нему не предусмотрено. Но нужно учесть определенные нормы:
Об изменении цены
Указание цены в арендном договоре это одно из основных условий сделки. Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.
С течением времени стоимость аренды может меняться по разным обстоятельствам – рост цен, проведение ремонта жилья собственником, желание хозяина.
Об изменении цены арендодатель обязан уведомить арендатора заранее и желательно в письменной форме.
Важно знать, что до истечения срока договора арендатор не обязан соглашаться на изменение ранее оговоренных условий.
Конечно, владелец квартиры в этом случае может потребовать досрочного .
Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.
Но отказ арендатора от изменения цены на протяжении действия договора предусмотрен по закону. На практике соглашаться приходится, поскольку причина для досрочного расторжения в случае отказа будет найдена.
В заключаемом соглашении указывается:
- реквизиты договора аренды;
- номер изменяемого условия о цене (можно привести цитату из текста);
- новое условие с указанием цены и порядка оплаты;
- согласие сторон, дата, подписи.
При смене арендодателя (собственника)
Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения.
При расторжении основного договора
Договор аренды может быть расторгнут:
- по истечении срока действия;
- в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
- досрочно по обоюдному согласию сторон.
В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.
Например, арендатор пожелал съехать, предупредил хозяина жилья на словах, но официально договор не расторг.
Но поскольку действие сделки продолжается, то арендодатель через некоторое время может обратиться в суд и потребовать уплаты стоимости аренды за весь период аренды.
Во избежание казусов, стороны сделки аренды при досрочном расторжении договора подписывают соглашение. В нем указывается, что договор расторгнут.
Описание причины расторжения в этом случае необязательно, обоюдное согласие является определяющим моментом. Бланк соглашения о расторжении договора аренды можно .
Важно! При оформлении расторжения договора нужно дополнительно составить объекта. Этот документ подтвердит, что предмет сделки действительно возращен владельцу и претензии отсутствуют.
Особенности в зависимости от объекта
Изменения в арендный договор могут вноситься не только в отношении цены, пролонгации или изменения сторон.
Причиной внесения изменений может становиться любое условие, изменение какого не противоречит остальным условиям сделки или действующему законодательству.
Отдельно стоит отметить ситуацию, когда меняется предмет аренды. Такие ситуации не часто, но встречаются. Основное условие таково, чтобы новый объект принадлежал тому же собственнику.
В остальном существенных условий для составления соглашения нет. Точно также прописывается, что и на что меняется.
То есть прописывается, что сменяется объект договора. При этом приводятся идентификационные характеристики нового объекта.
Схема дополнительного соглашения всегда примерно одинакова. Но в зависимости от того, что является предметом сделки, существует определенная специфика.
Нежилое помещение
Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.
В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый.
Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить .
Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон.
Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора.
Земельный участок
Оборудование
Когда предметом аренды является оборудование, то поводом для составления дополнительного соглашения может выступать досрочное расторжение аренды.
Дополнительно к соглашению составляется предмета аренды. Также основанием дополнения могут становиться изменившиеся условия эксплуатации.
В процессе использования арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения оборудования.
В таком случае соглашение составляется для установления порядка оплаты этих улучшений арендодателем, что может выражаться снижением стоимости аренды.
