Тсж и прямые договора с рсо. Рсо в жкх

Порядок заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями прописан в ФЗ №59. Изменения в законодательстве были связаны с необходимостью исключения из схемы расчетов недобросовестных УК. Несмотря на то, что большинство жильцов своевременно рассчитывается за услуги ЖКХ перед поставщиками образовалась огромная задолженность. Управляющие компании использовали средства, полученные от людей не по назначению.

Закон о прямых договорах с РСО был утвержден в апреле 2018 года. В нём прописаны пункты, которые касаются новой системы взаимоотношений между собственниками и РСО. Было решено полностью избавиться от посредников, которые не справляются со своими обязанностями.

Основной идеей введения закона является установка прямых платежей за оказанные услуги. Теперь жильцы смогут самостоятельно рассчитываться за поставленные ресурсы. Таким способом государство планирует избежать банкротства РСО из-за постоянного роста новых долгов.

Можно выделить несколько преимуществ изменения законодательства:

Благодаря заключению прямых договоров можно избежать роста задолженности за коммунальные услуги.
Новый механизм не только повышает надежность расчётов. Он избавляет жильцов от необходимости оплаты услуг посредника. Это должно привести к снижению стоимости ресурсов примерно на 10%.

Недостаток введения новой системы заключается в том, что собственники должны самостоятельно защищать свои права. Владельцам помещений придется принимать меры по содержанию внутридомовых коммуникаций. Сейчас эти функции выполняют специалисты, которых нанимает УК.

Закон о прямых договорах с рсо текст скачать

Как предоставлялись коммунальные услуги до изменения законодательства?

До введения нового закона ресурсы от поставщиков получали УК, которые оказывали коммунальные услуги собственникам. Они выступали в роли посредников, которые собирали деньги с владельцев квартир. Однако многие ТСЖ перечисляли деньги РСО несвоевременно. Это привело к образованию задолженности, которая не позволяет поставщикам предоставлять ресурсы в полном объеме.

Что изменилось после исключения из схемы расчетов посредников?

Прямые договора позволят избавиться от ТСЖ, которые не справляются со своими обязанностями. Люди будут платить за оказанные услуги непосредственно поставщикам ресурсов.

Важно! Благодаря введению новой системы чиновники планируют решить проблему неплатежей.

В каких случаях разрешается заключать прямой договор?

Государство отказалось от идеи обязательного заключения прямых договоров между владельцами квартир и РСО. Чтобы узаконить переход на новую систему расчетов должны быть выполнены следующие условия:

Решение должно быть согласовано между собственниками квартир на общем собрании.
Наличие крупных задолженности является веской причиной расторжения соглашения между УК и РСО.

При этом возникает необходимость в заключении прямых договоров с жильцами, проживающими в многоквартирном доме. Прямое управление может быть введено по решению собственников, которые решили отказаться от услуг УК.

Как заключается договор с РСО?

Существует 2 варианта заключения прямого договора с РСО:

Владельцы помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании. Чтобы заключить прямой договор потребуется одобрение 2/3 всех людей.
Инициатором заключения соглашения могут быть сами поставщики. РСО имеет право отказаться от договора с управляющей компанией по собственной инициативе. Поводом для расторжения контракта может быть наличие подтвержденной задолженности, которая не погашается в течение 2 месяцев.

После заключения прямого договора РСО обязана:

Обеспечить поставку газа, электроэнергии и воды.
Организация отвечает за утилизацию отходов и борьбу с грызунами.
РСО оказывает услуги теплоснабжения, освещения дворов и подъездов.
Функциональные обязанности включают обслуживание канализации и системы водоотведения в многоквартирных домах.

В некоторых населенных пунктах деятельность РСО находится под полным контролем администрации. Закон о прямых договорах с РСО не запрещает частным лицам поставлять услуги собственникам помещений. Договор собственников жилья с РСО содержит в себе сведения о правах и обязанностях сторон.

Сейчас УК выступают в роли посредников и отвечают за своевременное погашение задолженности. Они обязаны перечислять полученные от жильцов деньги за поставленные услуги на расчетные счета РСО.
При этом они не отчитываются за каждого отдельного потребителя. УК несет ответственность за общее количество ресурсов, которое было израсходовано собственниками квартир.

ТСЖ имеет право защищать свои интересы 2 способами:

Полностью отключить должников от сети.
Решить вопрос погашения задолженности в судебных инстанциях.

При этом УК не имеют права отклоняться от пунктов, прописанных в договоре.

Порядок заключения договора с РСО при приеме МКД

С 2018 году люди, проживающие в многоквартирных домах, получили возможность заключения прямых договоров с РСО. Причём расчеты за поставленные услуги в случае заключения прямого договора будут осуществляться без посредников. Новый закон облегчил жизнь не только владельцам квартир, но и поставщикам.

Благодаря изменениям действующего законодательства ресурсоснабжающие организации имеют право расторгать договора с недобросовестными управляющими компаниями в одностороннем порядке.
Прекращение сотрудничества возможно в случае, если организация в течение 2 месяцев не может рассчитаться с долгами.

При подписании прямого договора с РСО необходимо сообщить об этом в органы жилищного надзора. Таким способом можно избежать появления «двойных» квитанций. Теперь людям не придется разбираться с недобросовестными компаниями в суде.

Идея о переходе жильцов на прямые договора с РСО было поддержана Президентом РФ в 2018 году. Путин отметил, что многие УК не своевременно расплачиваются за поставленные услуги с РСО.
Возникла необходимость в исключении недобросовестных посредников, которые используют деньги жильцов не по назначению.

Глава Минстроя отметил, что жильцы могут заключить прямой договор с РСО. Такая возможность возникает, если люди, проживающие в многоквартирном доме, провели общее собрание. В процессе обсуждения жильцы имеют право принять решение об отказе от управляющих компаний.

Причем изменение законодательства привело к расширению полномочий собственников жилья (СТ. 44 ЖК РФ). Владельцы квартир получили возможность заключения прямых договоров с ресурсосберегающими организациями, которые будут обязаны:

Обеспечивать водоснабжение многоквартирного дома.
Заниматься вопросами водоотведения.
Поставлять электроэнергию и газ.
На РСО ляжет ответственность за отопление и вывоз мусора.

Важно! Собственники квартир смогут сэкономить около 10% за счет исключения посредников. Причем РСО не имеют право отказываться от заключения договора с владельцами квартир.

Возможность расторжения соглашения с УК будет решаться на общем собрании жильцов. Инициатор должен сообщить представителям РСО о принятом решении в течение 10 дней. Региональному оператору нужно передать копию протокола общего собрания (ст. 46 ЖК РФ).

Можно выделить несколько ситуаций, когда государство разрешает заключать прямой договор между РСО и собственниками МКД.

УК исключается из схемы расчетов, если люди приняли соответствующее решение на общем собрании.
Договор между УК и РСО может быть аннулирован в одностороннем порядке. В качестве причины расторжения соглашения является наличие задолженности.

Заключение прямого договора может быть связано с тем, что ТСЖ не выполняет свои обязательства перед РСО. Причём переход состоится автоматически, если задержка платежей за поставленные ресурсы составляет больше 2 месяцев.

Заключение

Рост задолженности перед поставщиками ресурсов из-за недобросовестных действий УК и ТСЖ стал причиной изменения законодательства. В ФЗ №59 были прописаны пункты о порядке заключения прямых договоров между РСО и собственниками квартир. Из схемы расчетов будут исключены посредники, которые не выполняют свои обязанности. Процедура расторжения договора может произойти автоматически, если УК не погасит задолженность в течение 2 месяцев.

Уже больше недели профессиональным сообществом обсуждаются пока не подписанные главой государства поправки в ЖК РФ, которые позволяют собственникам помещений и РСО перейти на прямые договорные отношения в части оказания коммунальных услуг. Как обычно в обсуждениях много эмоций и мало конкретики. 6 апреля 2018 года мы проведем вебинар на тему: «». Понимая, что не все будут в нем участвовать, мы в этом цикле статей решили разбавить эмоции конкретикой, что изменится и как жить дальше.

Итак, поехали…

1. Изменятся полномочия органов власти в области жилищных отношений

В статье 12 ЖК РФ определяющей полномочия органов государственной власти РФ в области жилищных отношений будут относиться установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, а также разработка методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы.

Наше мнение : никакого «криминала» в указанных правках нет, так как этот вопрос неоднократно обсуждался чиновниками и адекватной методики установления размера платы в жилищном законодательстве нет.

2. Расширятся полномочия органов ГЖН и главного государственного жилищного инспектора

Согласно поправкам в ст.20 ЖК РФ органы ГЖН смогут контролировать обоснованность размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение обустановлении размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы.

Главный госжилинспектор РФ (пока этот пост занимает господин Чибис) сможет направлять высшему должностному лицу субъекта РФ представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора.

Наше мнение : формальные правки, которые не коснутся большинства УК и ТСЖ. Минстрой выстраивает своеобразную «вертикаль власти», чтобы иметь возможность карать «предателей» в своих рядах.

3. Расширится перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44 ЖК РФ) будут относиться вопросы, связанные с принятием на общем собрании решения о заключении собственниками помещений с ресурсоснабжающей организацией договора:

холодного и горячего водоснабжения;

водоотведения;

электроснабжения;

газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления);

договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Наше мнение : это, наверное, главное изменение в ЖК РФ, которого ждало огромное количество управляющих организаций и ТСЖ. Переход на прямые договоры «собственник - РСО» приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, что только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить 10% от фонда оплаты труда . Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Всё это в совокупности с отсутствием огромной дебиторской задолженности по коммунальным услугам позволит сделать рынок управления МКД более привлекательным.

Немаловажно еще и то, что РСО не смогут просто так отказаться от заключения договора с собственниками , что для многих РСО достаточно печально.

4 . РСО и региональный оператор будут уведомляться инициатором собрания о переходе на прямые договоры

С учетом того, что решение о переходе на прямые договоры «собственник – РСО» будет приниматься на общем собрании собственников, возникает резонный вопрос, как РСО узнают о принятом решении. Данный вопрос урегулирован в новой редакции ч.1 ст.46 ЖК РФ, согласно которой инициатор собрания собственников должен будет не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД передать копии решений и протокол РСО или региональному оператору по обращению с ТКО .

Наше мнение : ничего «криминального» в поправках нет. Единственное, что до сих пор не урегулировано законодательно, так это вопрос заверения копий решений собственников, так как органы ГЖН этого делать не обязаны и РСО может «цепляться» к никем не заверенным копиям.

5. Прямых платежей в РСО больше не будет

Напомним, что ранее были прямые договоры «собственник - РСО», которые были возможны либо по п.30 124 ПП РФ, либо в силу норм 176-ФЗ, и прямые расчеты «собственник - РСО», которые были возможны в силу ч.7.1 ст.155 ЖК РФ. Так вот, после принятия поправок в ЖК РФ прямых расчетов не будет, так как ч.7.1 ст.155 ЖК РФ утрачивает силу.

В отношении ситуаций, когда собственники помещений на общем собрании до вступления в силу настоящих поправок в ЖК РФ приняли решение о платежах напрямую в РСО, указанный порядок сохраняется до принятия на общем собрании решения о переходе на прямые договоры «Собственник - РСО» (ч.6 ст.3 Закона). Оплата, поступающая в РСО, будет, как раньше признаваться погашением задолженности собственников перед УК (ТСЖ).

Наше мнение: огромное количество МКД на территории РФ в настоящее время находится на «прямых» платежах с РСО, что активно продвигалось чиновниками, как способ борьбы с «жуликами и ворами» из управляющих организаций, которые на деньги от коммуналки покупают яхты, самые крупные бриллианты и ведут олигархический образ жизни.

Так вот, все эти управляющие организации работают, как и работали, но после вступления в силу поправок перейти на прямые расчеты будет уже невозможно.

Ну, в конце то концов, кто сказал, что будет легко.

6. Случаи, когда можно будет перейти на прямые договоры «Собственник - РСО»

В ЖК РФ появляется новая статья 157.2, в которой то и раскрываются основные правила заключения прямых договоров.

Так, согласно ч.1 ст.157.2 ЖК РФ при управлении домом управляющей организацией, ТСЖ (ЖСК) коммунальные услуги предоставляются собственникам и нанимателям РСО в следующих случаях:

при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о переходе на прямые договоры с РСО;

при прекращении ранее заключенных между РСО и управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) договоров снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации по причине наличия задолженности перед РСО.

если между собственниками помещений в МКД и РСО, региональным оператором по обращению с ТКО заключены договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с ТКО на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.

Наше мнение : следует обратить внимание на пункт, в котором указано о «сохранении» договорной схемы «собственник - РСО» на основании ранее принятого собственниками решения о переходе на «прямые» договоры. Фактически это окончательное сохранение в новой редакции ЖК «старых» прямых договоров, заключенных еще в свете поправок, внесенных 176-ФЗ.

7. Расторжение договора «УК - РСО» при наличии подтверждённой задолженности

В ч.2 ст.157.2 ЖК РФ конкретизируется ситуация, когда РСО может расторгнуть договор с УК (ТСЖ) при наличии задолженности.

Обратите внимание, что расторжение договора с УК (ТСЖ) – это право, а не обязанность РСО , а значит идея «накопить» задолженность и уйти на «прямые» договоры может и не сработать. А с учетом того, что радеющие за справедливость парни из Минстроя предлагают приравнять наличие задолженности к грубым нарушениям лицензионных требований (штраф – 350 000 рублей), реализация такой «гениальной» идеи может обернуться просто выплатой штрафа.

Задолженность должна :

Быть признанной (подписанный акт сверки задолженности) должником или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом.

Иметь размер, равный или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.

Обратите внимание , что погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора с УК (ТСЖ) . То есть, в расчет будут браться не периоды задолженности (вы должны к примеру за январь и февраль 2018 года), а именно ее размер на момент расторжения договора (на конец марта задолженность превышает определенный «лимит»).

«Лимит» выше которого задолженность перед РСО подниматься не может быть выше суммы, определенной делением стоимости поставленного РСО коммунального ресурса поставленного в МКД за 12 месяцев, предшествующих дате направления РСО уведомления о расторжении договора, на 12 месяцев. Иными словами РСО может рассчитать среднемесячную величину за 12 месяцев и если УК (ТСЖ) превысили этот «лимит», РСО может начинать процедуру расторжения договора .

Обратите внимание, если договор поставки коммунального ресурса действует менее 12 месяцев, то для расчета среднемесячного объема будет использоваться количество месяцев действия договора .

Наше мнение : налицо два грубых ляпа людей, которые писали поправки и ни дня не работали в ЖКХ.

Ляп первый . В ЖК РФ речь идет не о договоре поставки коммунального ресурса в части коммунального ресурса необходимого на предоставление коммунальных услуг, а о договоре поставки коммунального ресурса в целом. При этом согласно действующей редакции ЖК РФ расторжение договора поставки в части коммунального ресурса, необходимого для содержания общего имущества невозможно. Логичней было бы (но такого нет) использовать для расчета «лимитов» только коммунальные ресурсы для коммунальных услуг .

Ляп второй . Отсутствие минимального количества месяцев, необходимых для расчета лимита приведет к курьезным ситуациям. Возьмем стоимость тепловой энергии, которая, как известно всем, кто работает в сфере ЖКХ, погашается собственниками помещений с «опозданием» в 2-3 месяца . Итак (цифры взяли с «потолка»), стоимость тепловой энергии у только что созданной УК составила: январь 2018 года – 10 000 руб., февраль – 5 000 руб., март – 3 000 руб. Среднее за 3 месяца равно 6000 руб. ((10 000 + 5 000 + 3 000)/3 месяца). Следовательно, при наличии задолженности за тепловую энергию в размере 12 000 рублей на конец марта РСО уже можно смело начинать расторжение договора .

Выход из ситуации – не подписывать акты сверки задолженности , тем более что законодательно такой обязанности у УК и ТСЖ нет. А раз акт не подписан – сумма в расчет браться не может.

8. Как и кого РСО будет уведомлять о расторжении договора поставки

Порядок уведомления о расторжении договора прописан в ч.3 ст.157.2 ЖК РФ.

Итак, об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения РСО должно уведомить способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления , в том числе с использованием ГИС ЖКХ. Уведомляться должны УК (ТСЖ), как лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, и орган государственного жилищного надзора, как лицо, которое не любит лица, осуществляющие управление МКД.

Специально для ситуаций, когда лицо управляющее МКД находится не по юридическому адресу законодатель прописал, что уведомление о расторжении договора направляется по адресу лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП .

Ну, а как же собственники, спросите вы, и будете правы.

РСО одновременно с уведомлением УК (ТСЖ) и органа ГЖН уведомляет и собственников помещений . С соответствии с ч.4 ст.157.2 ЖК РФ РСО доводит информацию путем:

ее размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом);

размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте ресурсоснабжающей организации;

размещения в ГИС ЖКХ.

Наше мнение : возникает резонный вопрос, что будет, если РСО не выполнит все требования по уведомлению, так как законодатель не дал возможности выбора, а указал, что уведомления должны быть размещены всеми способами. Ответственности за уведомление понятное дело нет, а значит по сути можно и не уведомлять…

9. Что происходит после уведомления УК и ТСЖ о расторжении договора со стороны РСО

Об этом написано в ч.5-6 ст.157.2 ЖК РФ. Итак, по истечении тридцати дней с даты направления лицу, осуществляющему управление МКД , уведомления договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД .

В свою очередь «прямой» договор с собственниками помещений считается заключенным в указанном случае со всеми собственниками помещений в МКД одновременно .

Договор между собственниками и РСО будет заключаться на неопределенный срок. При этом форма договора будет утверждаться правительством РФ и заключения договора в письменной форме не требуется.

В ближайшее время в новых статьях мы дадим ответы на вопросы:

Когда договор «Собственник – РСО» считается заключенным?

Может ли УК (ТСЖ) «вернуть» себе договоры с собственниками помещений?

А что с домами, которые находятся на непосредственном управлении?

Как быть с показаниями ИПУ, которые будут передаваться в РСО?

А кому вообще собственники должны передавать показания ИПУ?

Что будет с КРСОИ?

Что еще поменялось в 354 ПП РФ?

Как будет устанавливаться размер платы муниципалитетом и т.д.

Более подробную информацию вы можете получить на нашем вебинаре, который пройдет 6 апреля 2018 года в 10.00 по московскому времени. Записаться на вебинар «Прямые договора: взаимодействие собственник - РСО» можно .

С уважением, Юрий Кочетков

Казалось бы, вопрос, кто является исполнителем коммунальных услуг, всем понятен и совсем не сложен. Логично предположить, что лицо, предоставляющее коммунальные услуги, и является их исполнителем. Абзац 7 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных ПП РФ от 06.05.2011 N354 (далее — Правила 354), устанавливает: «"исполнитель" — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги ». Если домом управляет управляющая организация (далее — УО), то в силу части 2 статьи 162 ЖК РФ (и нескольких других норм) именно эта УО предоставляет коммунальные услуги. Если домом управляет ТСЖ, то в силу части 1 статьи 135 ЖК РФ (и нескольких других норм), именно ТСЖ предоставляет коммунальные услуги. Таким образом, исполнителем коммунальных услуг является либо УО, либо ТСЖ. Однако, ряд поправок, внесенных в жилищное законодательство РФ, делает ситуацию не такой однозначной .

Новое понятие «исполнитель»

Помимо Правил 354, регламентирующих правоотношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, понятие «исполнитель» используется в Правилах, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных ПП РФ от 14.02.2012 N124 (далее — Правила 124). Абзац 3 пункта 2 Правил 124 до 30.06.2016 определял термин «исполнитель» абсолютно идентично Правилам 354, но с 30 июня 2016 года вступило в силу , которым указанное определение было изменено. В действующей в настоящее время редакции Правила 124 устанавливают: «"исполнитель" — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг ».

Получается, что в соответствии с процитированной нормой исполнителями для целей применения Правил 124 являются:
- Лица, оказывающие услуги по содержанию общего имущества (далее — ОИ);
- Лица, предоставляющие коммунальные услуги (далее — КУ);
- Лица, оказывающие услуги по содержанию ОИ и предоставляющие КУ.

Соответствие хотя бы одному из перечисленных вариантов означает наличие статуса исполнителя. При этом ряд положений Правил 124 позволяет сделать вывод, что именно исполнитель обязан предоставлять потребителям коммунальные услуги и с этой целью приобретать у ресурсоснабжающих организаций (далее — РСО) коммунальные ресурсы. Абзац 4 пункта 2 Правил 124 устанавливает: «"коммунальные услуги" — осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании … ». Согласно пункту 5 Правил 124 «Исполнитель направляет в ресурсоснабжающую организацию заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения », и этот же пункт 5 относит к исполнителям управляющие организации, ТСЖ, кооперативы.

То есть, из норм Правил 124 следует, что исполнителем является лицо, которое либо содержит общее имущество МКД, либо предоставляет КУ, либо делает и то, и другое. Такой исполнитель обязан заключить договор ресурсоснабжения и предоставлять потребителям коммунальные услуги. Следовательно, если ТСЖ или УО управляют домом и оказывают услуги по содержанию общего имущества, они подпадают под определение «исполнитель» и обязаны предоставлять коммунальные услуги.

Важно отметить, что ЖК РФ устанавливает требования к УО и ТСЖ в части предоставления КУ. Например, часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) … обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме … ». Часть 1 статьи 135 ЖК РФ устанавливает: «Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо … имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, … предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами… ». Часть 12 статьи 161 ЖК РФ: «Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями … ».

Из комплексной оценки приведенных положений следует, что УО/ТСЖ, управляющие МКД, обязаны предоставлять коммунальные услуги (являться исполнителем таких услуг), для чего должны заключать соответствующие договоры ресурсоснабжения.

Позиция Минстроя

Минстрой России письмом от 30.12.2016 N45097-АЧ/04 разъяснил порядок применения отдельных положений статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ, а также Правил 354 и Правил 124. Разъяснения касаются случаев, при которых, по мнению Минстроя, исполнителем коммунальных услуг являются РСО. Минстрой России, в частности, отмечает:

«В соответствии с пунктом 8 Правил N 354 исполнителем коммунальных услуг может выступать лицо из числа лиц, указанных в пунктах 9 и 10 Правил N 354. При этом период времени, в течение которого указанное лицо обязано предоставлять коммунальные услуги потребителям и вправе требовать от потребителей оплаты предоставленных коммунальных услуг, подлежит определению в соответствии с пунктами 14 -17 Правил N 354.

Согласно пункту 9 Правил N 354 условия предоставления коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме могут определяться, в том числе, в договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей РСО .

Таким образом, РСО в случаях, определенных Правилами N 354, может выступать исполнителем коммунальных услуг .

Из положений пунктов 14, 15 и 17 Правил N 354 следует, что РСО, для которой в соответствии с законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, предоставляет коммунальные услуги соответствующего вида собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом (далее - товарищество, кооператив) до даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса (далее — договор ресурсоснабжения), заключенному управляющей организацией (товариществом, кооперативом) с РСО или с даты расторжения договора ресурсоснабжения между управляющей организацией (товариществом кооперативом) и РСО.

В отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения управляющая организация, товарищество или кооператив не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, на основании пунктов 8, 9, 14, 15, 17 Правил N 354 РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты . При этом согласно пунктам 6 -9, 17 Правил N 354 предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме в период до даты начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения с управляющей организацией (товариществом, кооперативом) осуществляется РСО на основании договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, газоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме, заключенных, в том числе, путем совершения потребителями конклюдентных действий.

Подпункт "а" пункта 30 Правил N 124 предусматривает право РСО на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, товариществом или кооперативом , в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги, а также в части купли-продажи (поставки) коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в пределах норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, — при наличии у таких управляющей организации, товарищества или кооператива признанной ими по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца).

Из положений подпункта "а" пункта 30 Правил N 124 в их взаимосвязи с положениями пунктов 14, 15 и 17 Правил N 354 следует, что с момента расторжения РСО договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом, исполнителем коммунальной услуги соответствующего вида становится РСО, что влечет право такой РСО заключения ею договоров ресурсоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме .

Кроме того, дополнительно необходимо обратить внимание на то, что постановлением Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603 (вступило в силу 30 июня 2016 года) в пункт 30 Правил N 124 внесены изменения, в соответствии с которыми диспозитивная норма о возможности сторон предусмотреть в договоре ресурсоснабжения право РСО на односторонний отказ от исполнения договора при наличии задолженности управляющей организации, товарищества или кооператива, заменена императивной нормой, обязывающей стороны включить в договор указанное право РСО .

Таким образом, с момента вступления в силу изменений в пункт 30 Правил N 124 РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом при наличии оснований, предусмотренных указанным пунктом, независимо от того, предусмотрено ли заключенным договором ресурсоснабжения право РСО на такой односторонний отказ.

В соответствии с частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры, заключенные до дня вступления в силу Федерального закона 176-ФЗ между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и РСО , в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора .

Согласно части 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации .

В связи с вступлением в силу части 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключенные РСО с собственниками (пользователями) помещений в многоквартирных домах по состоянию на 30 июня 2015 года на основании пунктов 6 -9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункта 30 Правил N 124, в том числе путем совершения потребителями конклюдентных действий, действуют до истечения срока действия таких договоров или до отказа одной из сторон от исполнения договора .

При принятии решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), в том числе, о сохранении предоставления коммунальных услуг РСО и осуществлении расчетов за коммунальные услуги в адрес РСО (часть 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ). В этом случае договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключенные РСО с собственниками (пользователями) помещений в многоквартирных домах на основании пунктов 6 -9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункта 30 Правил N 124 (в том числе путем совершения конклюдентных действий) до принятия собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации, продолжают действовать и после изменения способа управления многоквартирным домом и (или) выбора иной управляющей организации. При этом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг РСО и осуществлении расчетов за коммунальные услуги в адрес РСО, принятое в соответствии с частью 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ, сохраняет сложившиеся договорные отношения между собственниками (пользователями) помещений в многоквартирном доме и такими РСО и его следует отличать от решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с частью 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (решение о прямых расчетах с РСО).

При этом необходимо обратить внимание, что в соответствии с пунктом 13 Правил N 124 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603) наличие предусмотренного частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договора ресурсоснабжения между РСО и собственником (пользователем) помещения в многоквартирном доме, а также наличие предусмотренного частью 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг) являются основаниями для отказа РСО от заключения договора ресурсоснабжения с управляющими организациями, товариществами собственников жилья или жилищными кооперативами, или иными специализированными потребительскими кооперативами.

В соответствии с частями 5 и 6 статьи 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив (далее — товарищество или кооператив), вносят плату за коммунальные услуги товариществу или кооперативу.

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ и статьей 171 ЖК РФ.

Таким образом, части 5 -7 статьи 155 ЖК РФ устанавливают общее правило, согласно которому плата за коммунальные услуги должна вноситься управляющей организации, товариществу или кооперативу.

Согласно частям 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества или кооператива, общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги РСО… При этом внесение платы за коммунальные услуги РСО… признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, товариществом или кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ применяются к случаям, когда управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, товарищество или кооператив заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг.

Положения частей 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО.

Таким образом, во всех случаях, когда РСО в соответствии с жилищным законодательством предоставляет коммунальные услуги потребителям в многоквартирных домах, которыми управляет управляющая организация по договору управления, товарищество или кооператив (части 17 или 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ, пункты 6 -9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункт 30 Правил N 124), такая РСО осуществляет все права и обязанности исполнителя коммунальных услуг, предусмотренные пунктами 31, 32 и 40 Правил N 354, включая определение размера платы за предоставленные коммунальные услуги и выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг с указанием расчетных счетов РСО.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 32 и пунктом 40 Правил N 354 РСО, являющаяся исполнителем коммунальных услуг, вправе требовать от потребителя внесения платы за коммунальные услуги, потребленные в помещении, а также платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Такая плата в соответствии с пунктом 69 Правил N 354 подлежит внесению потребителями на банковский счет РСО, выступающей для потребителей исполнителем коммунальных услуг .

Следует иметь в виду, что в период до 1 июля 2016 года плата за коммунальные услуги, предоставленные РСО в качестве исполнителя коммунальных услуг на общедомовые нужды, в соответствии с редакцией пункта 44 Правил N 354, действовавшей до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603, рассчитывалась и распределялась между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, согласно формулам 11 -14 приложения N 2 к Правилам N 354 (в редакции до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603), то есть исходя из объема коммунальной услуги, рассчитанного как разница между объемом коммунальной услуги, определенным по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и объемом коммунальной услуги, потребленным в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме.

С 1 июля 2016 года в связи с внесением изменений в пункт 44 Правил N 354 при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения. Если такое решение собственниками помещений в многоквартирном доме не принято, объем коммунальной услуги (ресурса) в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, оплачивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на основании договора ресурсоснабжения, заключаемого с управляющей организацией в целях содержания общего имущества многоквартирного дома.

Если в соответствии с частью 17, частью 18 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, а также в соответствии с пунктами 8, 9, 14, 15, 17 Правил N 354, подпунктом "а" пункта 30 Правил N 124 РСО осуществляет либо в определенный период осуществляла предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, не могут рассматриваться нарушениями жилищного законодательства и установленных лицензионных требований:

- отсутствие между управляющей организацией, товариществом или кооперативом и РСО договора ресурсоснабжения, заключенного в целях предоставления коммунальных услуг потребителям;

- определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги в порядке, действующем в соответствующем расчетном периоде, а также выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг;

- определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды за период до 1 июля 2016 года, в порядке, предусмотренном пунктом 44 Правил N 354 в редакции, действовавшей до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603, исходя из объема коммунальной услуги, рассчитанного как разница между объемом коммунальной услуги, определенным по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и объемом коммунальной услуги, потребленным в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме;

- внесение потребителями платы за коммунальные услуги РСО, осуществляющим предоставление коммунальных услуг, а также предъявление такими РСО требований потребителям о внесении платы за потребленные коммунальные услуги и уплаты неустоек (штрафов, пеней).

Поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения в случаях, предусмотренных частями 17 и 18 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, пунктом 30 Правил N 124, пунктом 14 и 17 Правил N 354, из системного толкования указанных норм, а также подпунктов "а" и "б" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110, части 2.3 статьи 161 ЖК РФ и части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что непредоставление управляющими организациями коммунальных услуг либо предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах может рассматриваться в качестве нарушения управляющими организациями установленных лицензионных требований только в случае, когда между управляющей организацией и РСО заключен договор ресурсоснабжения ».

Анализ ситуации

Исходя из оценки приведенных норм и необходимо отметить несколько моментов.

Минстрой явно отстаивает право РСО являться исполнителем коммунальных услуг в случаях управления домом УО или ТСЖ, несмотря на то, что нормы ЖК РФ прямо указывают на обязанность УО и ТСЖ предоставлять потребителям коммунальные услуги (то есть — быть исполнителем коммунальных услуг) и заключать для этих целей договоры ресурсоснабжения. Указание Минстроя «Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ применяются к случаям, когда управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, товарищество или кооператив заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг. Положения частей 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО » представляется сомнительным, поскольку перечисленные нормы устанавливают лицо, в пользу которого осуществляется оплата КУ, в зависимости от способа управления МКД, а вовсе не в зависимости от наличия/отсутствия у указанных лиц договоров ресурсоснабжения с РСО.

Действующее законодательство РФ не предусматривает права отказа УО и ТСЖ от заключения договоров ресурсоснабжения , однако именно по критерию наличия/отсутствия такого договора Минстрой полагает правильным определять, кто является исполнителем коммунальных услуг. РСО, в отличие от УО и ТСЖ, имеет право отказаться от заключения договора ресурсоснабжения по основаниям, предусмотренным пунктом 13 Правил 124, в числе которых (в редакции ) «наличие предусмотренного частью 17 статьи 12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ договора ресурсоснабжения; наличие предусмотренного частью 18 статьи 12 указанного Федерального закона решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги ». Кроме того, РСО имеет право расторгнуть уже действующий договор ресурсоснабжения на основании пункта 30 Правил 124 «при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода ».

Не совсем понятно, как нормы Правил 124 (и федерального ) в рассмотренной части коррелируются с нормами ЖК РФ — представляется, что имеются противоречия, поскольку ЖК РФ прямо обязывает УО и ТСЖ заключать договоры ресурсоснабжения и предоставлять коммунальные услуги потребителям, без оговорок о ситуациях, предусмотренных приведенными выше нормами.

Попробуем не заострять внимание на сомнениях в корректности действующих норм, и перечислим случаи, когда РСО является исполнителем КУ, при этом управляет домом УО/ТСЖ:

1. МКД, количество квартир в котором более 16, управлялся непосредственно, исполнителями коммунальных услуг являлись соответствующие РСО. 01.09.2014 года вступил в силу , согласно которому собственники помещений МКД, в состав которого входит более 16 квартир, утратили право управлять домом непосредственно и были обязаны выбрать способ управления УО или ТСЖ. Собственники не исполнили новое требование ЖК РФ, и никто не обратил на это внимания. 30.06.2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N176-ФЗ, согласно части 18 статьи 12 которого собственники в случае принятия решения об изменении способа управления или о выборе управляющей организации получили право принять решение о сохранении порядка предоставления КУ и расчетов за КУ. Собственники реализовали указанное право, выбрав способ управления УО или ТСЖ и сохранив «прямые договоры» с РСО. Таким образом, допущенное нарушение федерального законодательства (неисполнение требования о выборе способа управления УО или ТСЖ) привело к ситуации, в которой домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем коммунальных услуг является РСО.

2. МКД, количество квартир в котором более 16, управлялся непосредственно, исполнителями коммунальных услуг являлись соответствующие РСО. 01.09.2014 года вступил в силу федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ, согласно которому собственники помещений МКД, в состав которого входит более 16 квартир, утратили право управлять домом непосредственно и были обязаны выбрать способ управления УО или ТСЖ. Собственники во исполнение новой нормы ЖК РФ провели общее собрание и выбрали способ управления УО или ТСЖ, но указанное лицо (УО или ТСЖ) уклонялось от заключения договоров ресурсоснабжения, прямо нарушая требования жилищного законодательства. 30.06.2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N176-ФЗ, согласно части 17 статьи 12 которого договоры, заключенные до дня вступления в силу этого закона между собственниками и РСО, продолжили действовать. Следовательно, и в этом случае допущено нарушение федерального законодательства (неисполнение требования о заключении УО/ТСЖ договоров ресурсоснабжения и договоров предоставления КУ потребителям), которое привело к ситуации, когда домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем КУ является РСО.

3. УО или ТСЖ управляет домом без заключения договоров ресурсоснабжения, прямо нарушая требования законодательства, отказывается считать себя исполнителем и не принимает плату за коммунальные услуги (такую плату в нарушение законодательства принимают РСО). После вступления в силу Закона 176-ФЗ РСО признали себя исполнителями, поскольку УО/ТСЖ исполнителем быть отказывается. То есть, в этом случае, как и в предыдущих, нарушения законодательства привели к ситуации, в которой домом управляет УО или ТСЖ, а исполнителем КУ является РСО.

4. МКД, количество квартир в котором менее 16, управлялся непосредственно, после 30.06.2015 избрал способ управления УО или ТСЖ и принял решение о сохранении ранее действующего порядка предоставления КУ и расчетов за КУ. В этом случае УО или ТСЖ управляет домом, а РСО является исполнителем КУ. Таких вопиющих нарушений законодательства, как в двух предыдущих случаях, не наблюдается.

5. УО/ТСЖ имеет задолженность перед РСО в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца), и эта задолженность признана или самим УО/ТСЖ по акту сверки расчетов, или решением суда. РСО на основании пункта 30 Правил 124 в одностороннем порядке отказалась от договора ресурсоснабжения с должником и заключила договоры непосредственно с потребителями коммунальных услуг.

Дополнительно хочется отметить, что рассмотренным письмом Минстрой России разъяснил, что отсутствие между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения, заключенного в целях предоставления коммунальных услуг потребителям, не может рассматриваться в качестве нарушения лицензионных требований. Приведенная позиция прямо противоречит мнению самого же Минстроя, который письмом указал, что наличие договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием (напомним — указанное письмо издано уже после вступления в силу федерального закона от 29.06.2015 N176-ФЗ) .

1. Изменятся полномочия органов власти в области жилищных отношений

2. Расширятся полномочия органов ГЖН и главного государственного жилищного инспектора

Согласно поправкам в ст.20 ЖК РФ органы ГЖН смогут контролировать обоснованность размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы.

3. Расширится перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений

холодного и горячего водоснабжения;
водоотведения;
электроснабжения;
газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления);
договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Это, наверное, главное изменение в ЖК РФ, которого ждало огромное количество управляющих организаций и ТСЖ. Переход на прямые договоры «собственник - РСО» приведет к кратному снижению размера выручки у управляющих организаций, что позволит многим из них перейти на упрощенную систему налогообложения, что только за счет применения льготы по страховым взносам позволит экономить 10% от фонда оплаты труда. Кроме этого, уход от НДС позволит экономить 18% от фонда оплаты труда. Всё это в совокупности с отсутствием огромной дебиторской задолженности по коммунальным услугам позволит сделать рынок управления МКД более привлекательным.

Немаловажно еще и то, что РСО не смогут просто так отказаться от заключения договора с собственниками, что для многих РСО достаточно печально.

4. РСО и региональный оператор будут уведомляться инициатором собрания о переходе на прямые договоры

С учетом того, что решение о переходе на прямые договоры «собственник – РСО» будет приниматься на общем собрании собственников, возникает резонный вопрос, как РСО узнают о принятом решении. Данный вопрос урегулирован в новой редакции ч.1 ст.46 ЖК РФ, согласно которой инициатор собрания собственников должен будет не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД передать копии решений и протокол РСО или региональному оператору по обращению с ТКО.

Ничего «криминального» в поправках нет. Единственное, что до сих пор не урегулировано законодательно, так это вопрос заверения копий решений собственников, так как органы ГЖН этого делать не обязаны и РСО может «цепляться» к никем не заверенным копиям.

5. Прямых платежей в РСО больше не будет

6. Случаи, когда можно будет перейти на прямые договоры «Собственник - РСО»

при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о переходе на прямые договоры с РСО;
при прекращении ранее заключенных между РСО и управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) договоров снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации по причине наличия задолженности перед РСО.
если между собственниками помещений в МКД и РСО, региональным оператором по обращению с ТКО заключены договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с ТКО на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.

Следует обратить внимание на пункт, в котором указано о «сохранении» договорной схемы «собственник - РСО» на основании ранее принятого собственниками решения о переходе на «прямые» договоры. Фактически это окончательное сохранение в новой редакции ЖК «старых» прямых договоров, заключенных еще в свете поправок, внесенных 176-ФЗ.

7. Расторжение договора «УК - РСО» при наличии подтверждённой задолженности

Обратите внимание, что расторжение договора с УК (ТСЖ) – это право, а не обязанность РСО, а значит идея «накопить» задолженность и уйти на «прямые» договоры может и не сработать. А с учетом того, что радеющие за справедливость парни из Минстроя предлагают приравнять наличие задолженности к грубым нарушениям лицензионных требований (штраф – 350 000 рублей), реализация такой «гениальной» идеи может обернуться просто выплатой штрафа.

Задолженность должна:

Быть признанной (подписанный акт сверки задолженности) должником или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом.
Иметь размер, равный или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.

Обратите внимание, что погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора с УК (ТСЖ). То есть, в расчет будут браться не периоды задолженности (вы должны к примеру за январь и февраль 2018 года), а именно ее размер на момент расторжения договора (на конец марта задолженность превышает определенный «лимит»).

«Лимит» выше которого задолженность перед РСО подниматься не может быть выше суммы, определенной делением стоимости поставленного РСО коммунального ресурса поставленного в МКД за 12 месяцев, предшествующих дате направления РСО уведомления о расторжении договора, на 12 месяцев. Иными словами РСО может рассчитать среднемесячную величину за 12 месяцев и если УК (ТСЖ) превысили этот «лимит», РСО может начинать процедуру расторжения договора.

Обратите внимание, если договор поставки коммунального ресурса действует менее 12 месяцев, то для расчета среднемесячного объема будет использоваться количество месяцев действия договора.

8. Как и кого РСО будет уведомлять о расторжении договора поставки

Порядок уведомления о расторжении договора прописан в ч.3 ст.157.2 ЖК РФ.

Итак, об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения РСО должно уведомить способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ. Уведомляться должны УК (ТСЖ), как лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, и орган государственного жилищного надзора, как лицо, которое не любит лица, осуществляющие управление МКД.

Ну, а как же собственники, спросите вы, и будете правы.

РСО одновременно с уведомлением УК (ТСЖ) и органа ГЖН уведомляет и собственников помещений. С соответствии с ч.4 ст.157.2 ЖК РФ РСО доводит информацию путем:

ее размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом);
опубликования в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления;
размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте ресурсоснабжающей организации;
размещения в ГИС ЖКХ.

Возникает резонный вопрос, что будет, если РСО не выполнит все требования по уведомлению, так как законодатель не дал возможности выбора, а указал, что уведомления должны быть размещены всеми способами. Ответственности за уведомление понятное дело нет, а значит по сути можно и не уведомлять…

9. Что происходит после уведомления УК и ТСЖ о расторжении договора со стороны РСО

Об этом написано в ч.5-6 ст.157.2 ЖК РФ. Итак, по истечении тридцати дней с даты направления лицу, осуществляющему управление МКД, уведомления договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.

В свою очередь «прямой» договор с собственниками помещений считается заключенным в указанном случае со всеми собственниками помещений в МКД одновременно.

10. Когда договор «Собственник – РСО» считается заключенным

Договор «Собственник - РСО» считается заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно (ч.7 ст.157.2 ЖК РФ):

с даты, определенной в решении общего собрания о переходе на «прямые» договоры с РСО. В свою очередь РСО может «сдвинуть» указанный срок, но не более чем на три календарных месяца. Для «сдвига» срока перехода с собственниками помещений в МКД на прямые договорные отношения РСО обязано уведомить инициатора собрания собственников помещений в МКД, не позднее пяти рабочих дней со дня получения от него копий решения и протокола общего собрания;

в случае одностороннего расторжения договора со стороны РСО, по истечении тридцати дней с даты направления предусмотренного уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения лицу, осуществляющему управление МКД;

при переходе МКД в управление в другую УК или смене способа управления МКД, с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками помещений в МКД решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.

11. Может ли УК (ТСЖ) «вернуть» себе договоры с собственниками помещений?

Данная ситуация прямо в ЖК РФ не прописана, однако согласно ч.8 ст.157.2 ЖК РФ РСО вправе отказать УК (ТСЖ) в заключении договора на поставку коммунального ресурса, необходимого для предоставления коммунальных услуг, в случае если у РСО заключены «прямые» договоры с собственниками помещений.

С учетом того, что для перехода на «прямые» договоры теперь требуется решение собственников помещений в МКД, «провернуть» возврат к «старой» схеме работы с РСО у УК без собрания собственников не получится. Да и наличие принятого собственниками на общем собрании решения, по сути, ничего не решает, так как окончательный ответ в любом случае будет принимать РСО.

12. А что с домами, которые находятся на непосредственном управлении?

А ничего нового. Как работали в домах, которые находятся на непосредственном управлении, РСО напрямую с собственниками, так и работают.

13. Как быть с показаниями ИПУ, которые будут передаваться в РСО?

Как показала практика, представителям РСО лениво передавать в УК и ТСЖ информацию о показаниях индивидуальных приборов учета при предоставлении таких показаний собственниками или пользователями помещений в МКД ресурсоснабжающим организациям. Теперь такая обязанность прописано в ч.10 ст.157.2 ЖК РФ. При этом в обязанность РСО включена передача показаний приборов учета через ГИС ЖКХ.

14. А кому вообще собственники должны передавать показания ИПУ?

Действующая в настоящее время редакция Правил предоставления коммунальных услуг (на 01 апреля 2018 года) на данный вопрос дает однозначный ответ: исполнителю коммунальных услуг, в качестве которого выступает тот, кто заключил договор в части оказания коммунальных услуг собственникам помещений.

В новой редакции ЖК РФ, в пп.1 ч.11 ст.161 ЖК РФ прописано, что в случае заключения прямого договора «Собственник - РСО» УК (ТСЖ) обязаны будут в порядке, установленном Правительством РФ предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета.

Обращаем внимание, что законодатель сделал оговорку: показания ИПУ передаются в РСО при условии «предоставления таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме … управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу)».

«Лезем» смотреть, что за порядок за такой, который будет устанавливать Правительство РФ. Для этого открываем проект Постановления Правительства РФ о внесении изменений в Правила предоставления коммунальных услуг, размещенный на сайте .

Ищем там все, что касается передачи показаний ИПУ.

Для начала смотрим на изменения в Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 №124 (далее по тексту – Правила №124).

Смотрим новые условия договора ресурсоснабжения, а именно поправки в п.18 Правил №124 и видим:

обязанность исполнителя по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса. При этом исполнитель передает в РСО «указанную информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги в разрезе каждого помещения, в том числе о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), коллективных (общедомовых) приборов учета, не позднее 23-го числа расчетного месяца»;

обязанность РСО передавать исполнителю показания приборов учета в случае, когда у исполнителя заключены прямые договоры с собственниками на основании решения общего собрания собственников или после расторжения договора с УК (ТСЖ) по причине наличия задолженности «за исключением случаев, когда обязательства по сбору и передаче такой информации ресурсоснабжающей организации по соглашению сторон возложена на исполнителя».

Если вы обратите внимание, то увидите, что понятие «исполнителя» в Правилах №124 не меняется (посмотрим, что будет подписано по факту).

Согласно п.2 Правил №124: «исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг;

То есть согласно Правилам №124, управляющая организация и ТСЖ в любом случае исполнители:

в части коммунальных услуг и КРСОИ;

в части только КРСОИ.

НО… Правила 124 ПП РФ никак не определяют обязанности потребителей коммунальных услуг в части передачи показаний ИПУ, поэтому смотрим поправки в Правила предоставления коммунальных услуг и видим там вот это:

«31(1). Обязанности исполнителя, предусмотренные подпунктами «е», «ж», «и» и «к» пункта 31 настоящих Правил, в случаях, предусмотренных подпунктами «г» - «ж» пункта 17 настоящих Правил, могут выполняться лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, на основании договора ресурсоснабжения, заключенного между таким лицом и ресурсоснабжающей организацией. Информация о передаче по договору ресурсоснабжения указанных обязанностей исполнителя лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, предоставляется потребителям способами, предусмотренными подпунктом «п(1)» пункта 31 настоящих Правил»;

Анализируя вместе поправки можно сделать вывод:

При «стандартных условиях» договора «Собственник - РСО». именно РСО выступает в качестве исполнителя в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, а значит именно РСО обязано принимать показания от потребителей коммунальных услуг (пп.«ж» п.31 Правил №354).

РСО может по договору с УК передать право на снятие показаний ИПУ УК (ТСЖ), но без договора такой обязанности не возникает (п.31.1 Правил №354).

ЖК РФ (ст.161 ЖК РФ) говорит об обязанности УК (ТСЖ) передать показания ИПУ в РСО лишь в случае, если потребители в силу порядка, установленного Правительством РФ (Правила №124 и Правила №354), обязаны сдавать показания не в РСО, а в УК и ТСЖ.

Вывод: не хотите снимать и передавать показания в РСО – внимательно следите за тем, что подписываете под видом договора ресурсоснабжения при переходе на «прямые» договоры.

15. А как быть с теми прямыми договорами «Собственник - РСО», которые уже заключены в настоящее время? Форма не утверждена…

Как указано в п.2 ст.3 закона, до тех пор, пока Правительство РФ не утвердит форму типового договора, указанного в ч.6 ст.157.2 ЖК РФ, действуют условия договоров на оказание коммунальных услуг между собственниками и РСО определяются в соответствии с Правилами №354, то есть пока ничего не меняется.

16. Кто отвечает за параметры качества коммунального ресурса в МКД?

Несмотря на то, что РСО будут работать с населением напрямую, следить за параметрами качества коммунальных ресурсов будет продолжать УК (ТСЖ).

Обратите внимание, что согласно пп.2 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ УК (ТСЖ) обязана осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, абсолютно ничего не изменилось. Как отвечала раньше УК (ТСЖ) за параметры на вводе в МКД, так и отвечает.

17. Куда идти жителям при возникновении вопросов по качеству коммунальных услуг и порядку определения размера платы за коммунальные услуги.

Эх, как хотелось бы, чтобы собственники жаловались в РСО, раз у них с РСО прямые договоры… Но чудес, к сожалению, не бывает, и все жалобщики, в любом случае, будут обращаться в УК (ТСЖ).

Согласно пп.3 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ УК (ТСЖ) обязаны:

принимать от собственников помещений в МКД и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги;

взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством РФ.

18. Кто будет отключать должников при наличии задолженности за коммунальные услуги?

Вот тут складывается достаточно интересная ситуация, когда за содержание внутридомовых сетей в любом случае отвечает УК (ТСЖ), а отключать должников, которые ранее заключили договор на предоставление коммунальных услуг с РСО, должно именно РСО.

Да кто ж их пустит на наши сети, скажут представители УК и ТСЖ, и, будут не правы.

Управляющие организации и ТСЖ в силу норм пп.4 ч.11 ст.157.2 ЖК РФ обязаны обеспечить доступ РСО к общему имуществу МКД для приостановки или ограничения предоставления коммунальной услуги должнику.

Но, если есть жгучее желание производить отключение самостоятельно (тем более, что по Правилам №354 эта процедура с 01.01.2017 года платная), то УК (ТСЖ) может самостоятельно по соглашению с РСО осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг.

Обратите внимание, что согласно сложившейся судебной практике, получить «по шапке» от надзорных органов проще всего из-за ненадлежащего уведомления должника. Поэтому, если будете заключать соглашение с РСО по отключению должников, обязательно предусмотрите в нем вопрос передачи полномочий по уведомлению должников от РСО к УК (ТСЖ).

19. Что поменяется в договоре управления МКД при переходе на прямые договоры

Такая достаточно бестолковая при постоянно изменяющемся законодательстве вещь, как договор управления МКД, при переходе на прямые договоры ожидаемо поменяется. Точнее поменялись установленные ст.162 ЖК РФ требования к условиям договора управления в случае, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО.

Так, согласно новой редакции пп.2 ч.3 ст.162 ЖК РФ, перечень коммунальных услуг указывается в договоре только при условии, что исполнителем является УК (ТСЖ). В случае, если коммунальные услуги представляются РСО, в договоре управления их прописывать не нужно.

Аналогично не нужно прописывать в договоре управления порядок определения размера платы за коммунальные услуги, если исполнителем выступает РСО.

Нужно ли менять старые договоры управления? Не нужно. Об этом прямо говорится в ч.4 ст.3 закона, согласно которой на ранее заключенные договоры распространяется действие положений статей 161 и 162 ЖК РФ (в редакции настоящего Федерального закона).

20. Поправили порядок привлечения ответственности за грубое нарушение лицензионных требований

Что нужно, чтобы отжать у кого-то бизнес в России?

Сначала надо придумать предлог, а еще лучше написать закон, за невыполнение которого можно лишиться всего нажитого непосильным трудом. Лучше всех с вышесказанным справляется команда Минстроя, которая придумала понятие «нарушение лицензионных требований», под нарушение которых, ГЖИ, с учетом кривизны написанной Минстроем же нормативно-правовой базы, может подвести какую угодно УК. Но печально для надзорных органов было то, что даже если есть несколько нарушений лицензионных требований – убрать из лицензии можно было только один МКД.

Эту «несправедливую» ситуацию шустро поправили. Минстрой РФ придумал, а Госдума, не думая (не барское это дело думать в думе), проголосовала за понятие «грубое нарушение лицензионных требований», что нашло отражение в поправках в ЖК РФ, действующих с 10.08.2017 года. Но вот незадача, Правительство РФ никак не утвердит список лицензионных требований, нарушение которых будет признаваться грубым.

В уже «старой» редакции ч.5.2 ст.198 ЖК РФ было указано, что, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований повторно будет привлечено к ответственности за любое грубое нарушение лицензионных требований, то, по решению ГЖИ, из лицензии будут исключаться сведения обо всех МКД в управлении.

Сейчас в ч.5.2 ст.198 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым по решению ГЖИ из лицензии сведения обо всех МКД могут быть исключены только в случае, если УК в течение 12 месяцев повторно совершила такое же грубое нарушение лицензионных требований.

Хорошая поправка в ЖК РФ, так как старая редакция ч.5.2 ст.198 ЖК РФ позволяла «оперативно» решить вопрос с неугодной власти УК за два разных нарушения, например, за ненадлежащую работу аварийно-диспетчерской службы и, к примеру, за наличие долгов перед РСО. Теперь же нужно два раза привлечь к ответственности за одинаковое нарушение, что несколько сложнее для представителей надзорного органа.

21. Что будет, если УК (ТСЖ) выставят собственникам платежные документы с коммунальными услугами после заключения прямых договоров «Собственник - РСО».

Если вдруг случится так, что, после заключения договора между собственниками помещений и РСО, УК (ТСЖ) «умудрится» выставить собственникам помещений платежные документы, в которых будет указана стоимость потребленных коммунальных услуг, то на УК (ТСЖ) будет налагаться штраф в двукратном размере суммы.

Штрафа можно будет избежать, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги.

Повторно оплачивать в РСО стоимость коммунальных услуг, внесенную в кассу (на расчетный счет) УК (ТСЖ) собственникам (потребителям) не придется, так как собственник (потребитель) будет признаваться надлежаще исполнившим обязанность по внесению платы за коммунальные услуги. Пени на указанную сумму РСО также начисляться не могут.

В такой ситуации РСО обязана взыскивать задолженность по оплате с УК (ТСЖ), которым собственник (потребитель) внес стоимость коммунальных услуг.

Вода, электричество и газ сегодня проведены во все квартиры многоэтажных домов ресурсоснабжающими организациями (РСО). Многие хотят перейти на прямые расчеты с РСО, минуя управляющие компании. Подробнее о том, что такое эти компании и как осуществляется взаимодействие между ними и владельцами недвижимости можно прочитать ниже.

Что означает РСО

РСО – это юр. лица и ИП, которые занимаются предоставлением коммунальных ресурсов и их прямой доставкой до мест потребления. Их деятельность регламентируется жилищным законодательством. Такими учреждениями являются поставщики:

электрической энергии;
воды, как горячей, так и холодной;
газа;
тепла (отопления и твердого топлива).

Также к таким компаниям относятся и транспортные организации, которые доставляют ресурсы до места назначения. К РСО относятся и объединения, которые занимаются следующей деятельностью:

ликвидируют крыс, мышей и насекомых;
вывозят мусорные отходы;
устанавливают телеантенны;
освещают близлежащие участки.

Их этого выходит, что РСО предоставляют как ресурсы, так и услуги для жителей многоквартирных домов. Это подробная расшифровка понятия ресурсоснабжающие организации.

УК как РСО

– это юр. лицо, которое эксплуатирует, управляет и содержит жилищный фонд по причине договора, заключенного владельцами недвижимости и организацией.

Если говорить кратко, то УК – это посредническое учреждение, которое собирает деньги у жильцов для оплаты ресурсов, поставляемыми РСО. Таким образом, ресурсоснабжающая организация является субподрядчиком, а управляющая компания подрядчиком у жильцов многоэтажек на основании заключенного договора.

Помимо этого, управляющая компания занимается содержанием в надлежащем порядке жилого фонда, собирает деньги на , выполняет текущие работы по восстановлению и сохранению общедомовых помещений. Поэтому РСО никак не могут выступать в качестве управляющей компании, потому что не осуществляют подобные мероприятия, занимаясь коммунальными проблемами.

Но они в состоянии принимать прямые платежи от своих потребителей и заключать договора на этот вид деятельности. Когда владельцы квартир многоэтажного дома, которые непосредственно управляют зданием, заключают контракт с ресурсоснабжающей организацией, то последняя становится исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги.

Также РСО – это исполнитель в ЖКХ в следующих ситуациях:

если владельцы жилья не избрали ;
когда истек период прежнего способа управления, а новый еще не выбрали в жилищном товариществе или при других формах правления.

Все случаи, когда организация ресурсоснабжения выступает в качестве управляющей компании и получает платежи за коммунальные услуги, оговорены в постановлении №354 правительства России .

Преимущества и недостатки прямых расчетов

При прямых расчетах существуют как плюсы, так и минусы. Являются преимуществами при прямых платежах:

снижение рисков разорения управляющей компании, потому что потребитель платит напрямую;
никто не отвечает за неуплату услуг жилищно-коммунального хозяйства другими жильцами, поэтому все средства, которые собирают на капремонт и содержание здания идут только по прямому назначению.

Минусами подобных расчетов на основании договора коммунальной оплаты будет следующее:

всем потребителям необходимо платить за предоставленные услуги в разных местах;
при перерасчетах часто могут возникать затруднительные вопросы.

Прямые договора

Сегодня появилась возможность заключать прямые договоры между потребителями и РСО. Можно это делать в следующих ситуациях:

при проживании собственника в частном доме;
при избрании на общем собрании подобного способа управления;
если потребители ресурсов хозяева необитаемых помещений в многоэтажном доме;
если управляющая компания или товарищество собственников жилья задолжали РСО более трех месячных платежей за коммунальные услуги.

Тогда владельцы недвижимости в многоквартирных домах вправе оформить прямой договор на поставку необходимых услуг. У такого способа есть плюсы:

нет надобности содержать лишних чиновников;
не нужно нести ответственность всем жителям дома за несколько недобросовестных соседей, которые не платят коммунальный взнос;
возможен найм на короткий срок подрядчиков для проведения работ по восстановлению жилого фонда, что разрешает сэкономить из-за большой конкуренции в этой области.

К минусам подобных договоров относят:

многоэтажное здание перестает управляться результативно из-за больших разногласий между жителями;
коммунальная оплата может осуществляться нерегулярно;
нельзя сделать капремонт за счет денег, которые выдает Фонд содействия реформам ЖКХ.

Ответственность РСО за неверные расчеты

По закону за все нарушения отвечает исполнитель коммунальных услуг в размере 50 процентов от надлежащей суммы. Когда РСО напрямую на основании договора становится исполнительным органом, то штраф должна оплачивать она.

При неверном расчете нужно написать заявление исполнителю, а когда ответа не последует, то . Из-за частых банкротств управляющих компаний и ненадлежащих услуг, которые они предоставляют, правительство разрешило заключать с ресурсоснабжающими компаниями договоры и выполнять расчеты напрямую.

Такие методы при оформленном договоре приведут к улучшению качества коммунальных услуг и увеличению прозрачности расчетов между хозяевами недвижимости и РСО. Но чтобы получить качественные услуги напрямую, следует добиться согласия всех заинтересованных сторон , что в некоторых случаях бывает крайне сложно.