Сервитут – это право на ограниченное пользование, какой-либо собственностью, принадлежащей стороннему лицу. Обременение может быть нескольких видов, в зависимости от собственника земельного участка и типа надела. Сервитутом может быть обременен любой значимый для государства или человека земельный участок, который является ключевым звеном для коммуникации, связи или доступу к водным ресурсам.
Важно: любой вид сервитута это возмездное пользование частью имущества, принадлежащего человеку на праве собственности. Безвозмездное обременение возможно в исключительных случаях, только с соглашения владельца.
Выделяют два основных вида, в зависимости от собственника земельного участка:
Частный сервитут
Частный сервитут – один из видов обременения, при котором договорные отношения возмездного пользования устанавливаются между частными лицами, физическими или юридическими.
Частный ограниченный контракт может заключаться для нескольких целей:
- создание проезда к территории. Если у собственников надела, который находится далеко от проезжей части нет возможности попасть на свой участок без пересечения сторонней территории, они вправе заключить контракт на полосу чужого надела, для возможности попадания на свой;
- протягивание коммуникаций через сторонний надел. Когда происходит строительство частного дома, протяжка коммуникаций возможна не по любому маршруту, а только по тому, который согласован с государством. Часто согласованные маршруты проходят через соседние территории. В связи с невозможностью другого пути прокладки коммуникаций, собственники могут заключить несколько контрактов с соседями, на аренду территории, по которой будет проходить провода или трубы;
- потребность в установлении знаков.
В зависимости от срока, на который устанавливается аренда, различают два вида контракта:
- срочный. Контракт заключается на определенное количество времени, которое необходимо для устранения причин использования части стороннего надела. Например, контракт может быть заключен в случае, когда дорога, которая будет обеспечивать проезд, находится на стадии строительства. До момента окончания стройки соглашение об использовании части земли будет действовать, когда стройка закончиться соглашение потеряет силу;
- бессрочный. В данном случае контракт заключается без указания срока использования части надела и подразумевает, что аренда будет долгосрочной с возможностью перехода в порядке наследства.
Выделяют несколько видов частного обременения.
Земельный
Земельное обременение – это сделка по обременению на использования части чужого земельного участка имуществом третьей стороны. Данный вид обременения может быть достигнут соглашением между сторонами и регистрирует в общем порядке, то есть как право на имущество.
Перед регистрацией права необходимо провести официальное межевание, которое разграничит новые территории. Единственной особенностью межевания будет то, что в кадастре оно будет указано не так разные участки, а как участок первоначального владельца, с обременением на стороннее лицо.
Обременение не является безвозмездным. Ежемесячно лицо, которое получило частичное право собственности, должно производить выплаты за пользование территорией.
Земельное обременение может быть установлено для следующих случаев:
- Проход или проезд через территорию;
- Проведение коммуникаций под землей;
- Проведение наземных коммуникаций;
- Установление столбов для ЛЭП.
Читайте также Согласование границ при межевании, процедура межевания без согласования
В случаях, когда соглашение между сторонами не достигается, сторона, которая считает, что ее права нарушены, вправе обратиться в суд.
Суперфицирий
Суперфицирий – это обременение на государственный надел или землю, находящуюся в собственности у третьих лиц, на которой возводиться жилое строение. Основной особенностью является возможность передавать право на обременение по наследству.
Стороны супефицирия
У любого обременения есть две стороны и более, в данном случае присутствуют две стороны:
- Собственник:
- Суперфицирий. Как и любой арендодатель суперфиций имеет права и обязанности, а именно:
- право продажи строения;
- право передать строение по наследству;
- право передать здание в аренду;
- обязанность ежемесячной оплаты аренды части земли;
- обязанность уплачивать ренту, то есть ежемесячную плату государству.
Основания для установления суперфицирия
В настоящее время право России выделяет три основных способа возникновения данного обременения:
- В результате заключения договора– заключения взаимовыгодной сделки, которая заключается в обременении третьим лицом части земельных владений, за которые лицо ежемесячно производит оплату;
- В результате завещания – договор сервитута в данном случае может передаваться по наследству без перезаключения договора;
- В результате – если человек более 20 лет проживает на строении, расположенном на чужой территории, то договор сервитута можно расторгнуть только в крайних случаях.
Основания для прекращения
Существует три основных возможности прекращения ограничения права данного типа:
- Окончание срока договора – если договор не будет продлен, человек, проживающий в своем строении на чужой земле должен прекратить пользоваться чужим земельным участком и снести или перенести строение;
- Неуплата ренты – если человек, нарушил сроки оплаты более трех раз, владелец земельного участка имеет полное право прекратить договор;
- Приобретение части земельного участка в собственность – данное действие автоматически прекращает суперфицирий.
Публичный сервитут
– это возмездное ограничение права пользования определенным земельным участком или его частью в пользу государства.
Более понятно на вопрос, что такое ограничение данного типа, можно ответить следующим образом: это принудительная аренда куска земельного участка у владельца для определенного общественного пользования. При составлении договора тип пользования будет прописан и ни государство, ни другие люди не смог использовать эту землю в иных целях, кроме собственника.
Этот вид ограничения может быть установлен только в результате публичного слушанья, на котором рассматриваются вопросы, связанные с доступом к общественной территории.
Существует несколько типов публичных обременений
Лесной
Лесная аренда – это сделка по ограничению на использования части чужого лесного участка имуществом или правом находиться третьей стороне.
Лесной сервитут имеет ряд ограничений и особенностей. Он может применяться только при ряде случаев:
- Необходимость использование лесополосы в сельскохозяйственных целях;
- Необходимость использования территории леса для собирательства;
- Необходимость создания сквозного прохода через территорию для граждан;
- Необходимость размещения на территории коммуникаций государственной важности;
- Размещение геодезических знаков и свободный доступ к ним;
- Для охоты и рыболовства граждан;
- Необходимость доступа к территории водоемов.
Глава 13 посвящена одному из важнейших вещных прав, принадлежащих человеку от рождения, - праву собственности. Только право собственности позволяет человеку в полном объеме участвовать в экономическом обороте, тем самым удовлетворяя свои потребности.
Имея в собственности какую-либо вещь, лицо по отношению к ней наделено следующими правами - владеть, пользоваться и распоряжаться. Этой трилогией и раскрывается содержание права собственности. Если говорить кратко обо всех вышеперечисленных полномочиях собственника, то владение можно определить как фактическое обладание вещью, пользование - дает право извлекать от вещи ее полезные свойства, а распоряжением собственнику дозволено определять дальнейшую судьбу вещи, причем он может это делать по своему усмотрению, любым путем (уничтожение, дарение, мена, продажа и т. д.) . Несмотря на, казалось бы, абсолютный характер прав собственника по отношении к вещи, Гражданским кодексом установлены и ограничения - осуществляя свои права, собственник не должен наносить ущерба окружающей среде и не должен нарушать права и законные интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ) . Но это общие ограничения, относящиеся к любому собственнику и к любому предмету, находящемуся в собственности. В свою очередь и Гражданским кодексами также установлены ограничения конкретного характера, как для самого собственника, так и для третьих лиц. В частности, одним из ограничений права собственности на земельный участок является сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Причем согласно статье 2 Земельного кодекса нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу.
Статья 23 Земельного кодекса РФ выделяет два вида сервитутов - частный и публичный . Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Так, согласно статье 274 Гражданского кодекса частный сервитут устанавливается для определенных нужд - обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без , то есть не задействовав при этом земельного участка, принадлежащего другому лицу. Тем не менее, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (ст. 274 ГК РФ).
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
В пункте 3 статьи 23 приведен исчерпывающий перечень случаев установления публичного сервитута. Итак, публичный сервитут может быть установлен для:
- прохода или проезда через земельный участок;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ на земельном участке;
- забора воды и водопоя;
- прогона скота через земельный участок;
- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
- свободного доступа к прибрежной полосе.
В соответствии с частью 2 статьи 275 Гражданского кодекса сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, сервитут лишен самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.
Обременение земельного участка земельным сервитутом может быть срочным и бессрочным. Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности - собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ). В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эта норма установлена пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Также отметим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Особо следует уделить внимание моменту возникновения сервитута. В соответствии с частью 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут должен устанавливаться соглашением между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года, соглашение о сервитуте представляет собой договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок), и собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - собственником другого земельного участка (соседнего участка).
Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ установление сервитута должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Статьей 27 устанавливает правила государственной регистрации сервитутов. Соглашение об установлении сервитута регистрируется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Причем если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута, а если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Кроме того, Законом N 122-ФЗ установлено, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Конечно, при установлении сервитута могут возникнуть спорные ситуации, особенно со стороны собственника земельного участка, ведь сервитут в любом случае вызовет для него неудобства. По общему правилу, в случае недостижения общего согласия об установлении или об условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом истцом должны быть представлены доказательства необходимости установления сервитута, иначе ему может быть отказано. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2005 г. N А17-382/14-2004 судом отказано в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута, поскольку истцом не представлено доказательств невозможности проезда (прохода) к принадлежащим ему зданиям без установления сервитута на соседний земельный участок.
Как Земельный, так и Гражданский кодексы предусматривают для собственника земельного участка денежную компенсацию за возможные неудобства, причиненные сервитутом - ему дается возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Согласно пункту 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут (п.п. 1.7, 2.1).
Роман Ларионов, юрисконсульт компании "Гарант"
При планировании покупки недвижимости с землей многие покупатели сталкиваются с таким неприятным , как обременение земельного участка сервитутом.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения закона, то сервитут дает срочное или постоянное право использовать земельный участок иным лицам, даже если он находится в собственности.
Так что же обозначает данное обременение, и какие юридические последствия могут последовать?
Попробуем разобраться.
Навигация по статье
Обременение земельного участка, что это
Обременения различного рода в сделках с практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.
В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.
Сервитут требуется в следующих ситуациях:
- Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
- Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
- Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
- Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.
В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.
Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ― невозможно.
Как устанавливаются обременения
Обременения могут устанавливаться исходя из:
- Законодательства РФ.
- Соглашений об , длительной аренды и т. п.
- Судебных решений
Какие бывают обременения
Законодательством РФ разрешены следующие виды обременений:
- Судебный арест.
- Управление на доверии.
- Сервитут
- Обременение по концессионному соглашению.
- Длительная аренда.
- Ипотека
Обременения могут устанавливаться не только в отношении земли, а также на находящиеся в ее владениях культурные памятники в виде строений.
Как зарегистрировать обременение
Также как и право на собственность, все виды обременений должны пройти обязательную регистрацию. Сотрудники Росреестра выполняют занесение определенной записи в единый государственный реестр прав.
Так как сведения реестра доступны любому заинтересованному гражданину, проверить приобретаемый земельный на наличие обременений несложно.
Что обозначает термин «сервитут»
Сжатые права использовать в своих нуждах чужой земельный участок называется сервитутом.
Как правило, данное обременение устанавливается для получения возможности беспрепятственно осуществлять эксплуатацию своего жилья и иметь к нему свободный доступ, посредством сервитута.
Использование чужого земельного участка по сервитуту обозначает следующее:
- Свободно проходить или проезжать по территории чужой собственности.
- Получить право осуществить земельные работы, для обеспечения своего дома разного рода коммуникациями.
- Использовать соседское землевладение для мелиорации.
Обременение земельного участка сервитутом лишает землевладельца возможности в полной мере и без постороннего участия распоряжаться своей землей и может нести как частный, так и публичный . Частным будет называться обременение в заинтересованности одного определенного лица.
Что касается публичного установления, то в этом случае право на эксплуатацию чужого участка земли получает группа лиц.
Обычно публичный сервитут имеет место в ситуации, когда необходимо предоставить проход через чью-то собственность или дать возможность скосить траву для рогатого скота, и обеспечить выход на пастбище домашних животных и т. п.
Частный сервитут может быть установлен по судебному решению или на основании составленного соглашения с собственником земельного участка. Принятие решения об обременениях федеральными властями или городским управлением в виде нормативного акта осуществляется преимущественно в отношении публичного сервитута.
Одним из наглядных примеров может стать право любого находиться в лесной зоне, без получения возможности вылавливать рыбу и рубить деревья.
Как установить частный сервитут через суд
Зачастую между землевладельцем и заинтересованным лицом возникают правовые спорные ситуации касательно использования участка. Даже в той ситуации, когда чужая земля фактически эксплуатируется гражданином в своих интересах, а землевладелец не желает установить обременение сервитутом, юристы дают рекомендации разрешить недопонимания в судебном порядке.
Представители закона вынесут правомерное решение и утвердят официальное установление сервитута, дающее право ограничено использовать участок.
При таких обстоятельствах судебное решение станет залогом правомерности установления обременения и позволит заинтересованному лицу свободно использовать в своих целях часть участка соседней собственности. Ведь без подтверждающих и законной регистрации сервитута землевладелец может отказаться от устных договоренностей и ограничить проход по своей земле.
Для положительного решения суда, лицо, требующее установления сервитута не должно иметь никаких иных возможностей и решений для выполнения законных действий, касательного обслуживания своего участка, не используя соседнюю земельную собственность. Иначе суд отклонит требование по иску.
Например, если на владениях ответчика находится родник, который является единственным доступным ресурсом питьевой воды в округе, то решение суда вероятней всего будет принято в пользу истца. Или наоборот, если поблизости есть еще один природный источник воды, истец вряд ли получить решение об утверждении сервитута.
Чтобы судебное разбирательство прошло успешно, истцу необходимо привести суду несколько неоспоримых , а именно:
- Отсутствие реальных и разумных возможностей, для осуществления своих правомерных действий, без установления сервитута. Например, истец не может выполнить замену своего окна, так как оно находится на территории соседней собственности.
- Фактические доказательства того, что собственник земельного участка не захотел выполнить регистрацию сервитута, по договоренным условиям двух сторон.
Представитель суда, разбирая дело, обязан учесть интересы обеих сторон и установить сервитут таким образом, чтобы установленные права обладателя обременения не создавали дискомфорт собственнику земельного участка, а значит должны быть соблюдены исключительно заявленные потребности истца.
Каким бы ни было решение, судья должен в большей мере учитывать интересы землевладельца, так, чтобы обременение как можно меньше ограничивало его возможности и владения участком.
Платеж за эксплуатацию земли
По законодательству РФ землевладелец вправе самостоятельно установить плату за использование его земельного участка обладателем обременения.
Размер платежа определяется путем переговоров или в судебном порядке.
Если брать во внимание общие правила, то размер за эксплуатацию земли не должен превышать приблизительную сумму, которую мог бы получить со своей собственности землевладелец, не будь наличие обременения.
Завершение действия сервитута
Действие сервитута завершается по сроку, установленному двумя сторонами, если он не является бессрочным. К тому же сервитут может прекратить свое действие:
- По решению землевладельца и заинтересованного лица.
- По желанию собственника земельного участка, в том случае если сервитут препятствует эксплуатировать землю по ее прямому предназначению.
- По потребности одной из сторон, если причин по которым было установлено обременение больше нет.
Обременение по ипотеке
Обременение по ипотеке ― распространенная ситуация. Существует ряд базовых , касательно ипотеки на недвижимость, однако имеются и определенные нюансы:
- Ипотека может выдаваться не только на приобретение собственности, но и в случае длительной аренды, при письменном согласии владельца.
- Ипотечное кредитование невозможно на земли, находящиеся на балансе государства или города. Исключением могут стать ситуации, когда земельный участок выделен под постройку жилых кварталов или кредитование производится для облагораживания и строительства домов на этом участке.
- Если вид использования земли установлен, площадь участка с обременением ипотекой не должна быть меньше определенной нормы.
Длительная аренда
Если брать под обременения соглашение об аренде, то подлежат те, которые создаются на срок более года. Обременение долгосрочной арендой дает право владельцу осуществлять различные сделки с участком земли и при его продаже, новый владелец должен позволить ограниченное использование его земли арендатором. Стоит отметить, что расторгнуть договор в такой ситуации он не вправе.
Обременение концессионным соглашением
Обременение концессионным соглашением ― довольно редкий случай. Как правило, оно устанавливается в отношении строений, сооружений и зданий, но может применяться и в ситуациях с земельным участком. Например, при договоре на добывание минеральных образований земли.
Концессионер, в этом случае, получает право, данное ему владельцем или арендатором земли, использовать участок в своих целях за установленную соглашением плату. Концессия имеет отличие от обременения аренды, заключающееся в определенной цели использования земельного участка. Обычно это постройка или иного вида строений, которые концессионер будет использовать для получения дохода.
Управление на доверии
Доверительное управление имеет место и в отношении участка земли. В данной ситуации во главе эксплуатации участка стоит управляющий. Однако он не преследует собственные цели, а использует землю в интересах собственника или доверенного ему лица. Важно, что даже такой вид обременения необходимо зарегистрировать.
Судебный арест
Арест участка земли по решению суда встречается очень часто. Ограничения устанавливаются судом, как карательная мера, которая принуждает к выполнению судебных решений и выплаты задолженности.
Арест подразумевает, что собственник теряет право на продажу, сдачу в аренду, дарение обремененной недвижимости или земли. Подобные сделки запрещаются и не дают прав на в Росреестре.
Важно знать, что запрет на сделки, является не единственным неприятным нюансом. А именно, земельный участок, находящийся под арестом невозможно поделить на несколько частей, которые впоследствии необходимо зарегистрировать. Нельзя увеличить площадь участка за счет соседней территории, даже если она также является собственностью владельца арестованной земли.
Исходя из этого, можно сделать однозначный вывод, что судебный арест является единственным из видов обременений, который делает невозможными любые сделки с арестованной землей.
Что касается других обременений, то они допускают передачу собственности новому владельцу вместе со всеми ограничениями. Впоследствии он может самостоятельно заняться их снятием, если это возможно. Судебный является существенным барьером, при наличии которого невозможно пройти законную регистрацию сделки.
Где найти сведения об обременении участка
Ни для кого не секрет, что обременения не дают возможности собственнику самостоятельно и полностью распоряжаться своими земельными владениями. Именно поэтому, приобретая в собственность земельный участок, покупатель желает получить исчерпывающую информацию о возможных обременениях.
Самым достоверным местом будет Росреестр, именно там можно получить сведения о проблемах, если таковые имеются на конкретном участке. Кроме этого, полученный документ потребуется при оформлении сделки. Получить такой вид справки, может каждый РФ.
Как стало понятно, обременение участка сервитутом лишает собственника неограниченно эксплуатировать свой участок, так как без предоставления части земли третьим лицам разрешить интересующие их вопросы не представляется возможным.
Причины могут иметь различный характер и в большинстве случаев, удовлетворить спорные можно только через суд, а как показывает правомерная практика, решения не всегда принимаются в пользу истца. Именно поэтому, перед разрешением любой спорной ситуации, касательно земельных обременений, лучше обратиться за помощью к компетентному юристу, так как результат будет напрямую зависеть от правильно подобранных аргументов для иска.
Подробнее о том, что такое сервитут на земельный участок — на видео:
Задайте свой вопрос в форму ниже
Еще по этой теме:
Сервитут означает ограниченное использование чужой недвижимостью. Он может быть установлен для прохода или проезда на нужный участок, для прокладки линий передач, водоснабжения, а также иных нужд собственника земли. Кроме того, сервитут необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Гражданин, который имеет в собственности обремененный участок, может просить за это определенную плату.
Определение
Собственник земли вправе требовать от другого гражданина, в интересах которого установлено обременение участка, определенное вознаграждение, если другое не предусмотрено законом, так гласит ст. 274 ГК РФ. Сервитут осуществляется только на основании соглашения сторон и требует государственной регистрации. В том случае, если двум собственникам соседних участков не удалось договориться и решить вопрос между собой, то данный спор должен решаться в суде.
Частный
Ограниченное право пользования чужой недвижимостью должно быть установлено только для определенных целей. Например, для прохода или проезда к дому или участку, а также для строительства объектов, так гласит ст. 274 ГК РФ. Сервитут не запрещает гражданам владеть, распоряжаться и пользоваться землей даже в том случае, когда на ней установлено данное ограничение.
При этом между лицами должно быть заключено соглашение. В противном случае споры по этому вопросу решаются только в суде, так гласит статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) должно быть обязательно зарегистрировано в компетентных органах, иначе такая сделка будет недействительной.
Соглашение составляется гражданами только в письменной форме. В нем можно предусмотреть пункты, которые предусматривают оплату сервитута его пользователем. После чего данное право регистрируется в том же порядке, что и недвижимость.
Обязательными данными в таком соглашении будут служить кадастровый номер участка и его адрес. Если же сервитут устанавливается только на определенной территории земли, значит, необходимо отметить его границы на общем плане. Данным вопросом занимаются В случае если собственник земли отказывается предоставить участок для обременения, то спор разрешается в судебной инстанции, что указано в ст. 274 ГК РФ. Сервитут при этом регистрируется на основании данного решения.
Публичный
Основная функция данного сервитута точно такая же, как и частного. Только публичное, ограниченное право использования чужой недвижимости затрагивает интересы государства и общества. Поэтому данный сервитут устанавливается только на основании нормативных актов. При этом на него распространяются все те же требования ст. 274 ГК РФ. Сервитут, который является публичным, также может оплачиваться при его использовании, если этого требует собственник земли и это не запрещено законом.
Он устанавливается для следующих целей:
Перехода через участок земли, если другим способом граждане не могут добраться до определенной территории или здания;
Для ремонта инженерных и коммуникационных сетей, объектов инфраструктуры;
Проведения дренажных работ;
Временного использования для различных геодезических и изыскательных мероприятий;
Сенокошения, переправы животных на другую территорию.
Заявление о регистрации публичного сервитута подается органом власти, который его установил. До этого момента он будет недействительным. Кроме того, установленное ограничение может быть возмездным, но только в том случае, если существенно затрудняет использование участка. Плату может требовать собственник земли, где установлен сервитут. ГК РФ ст. 274 также гласит о том, что лицо не лишается права распоряжения, пользования и владения землей.
Комментарий
Сервитут означает ограниченное использование чужой вещи, которое необходимо другому гражданину для достижения определенных целей. Статья 274 ГК РФ с комментариями гласит о том, что объектами в данном случае могут быть только участки земли и здания, сооружения. При этом вещь, которая обременяется сервитутом, называется служащей.
Субъектом здесь может быть не только собственник, а также лицо, которому земля была передана на правах бессрочного пользования, так гласит ст. 274 ГК РФ с комментариями. указывает на то, что публичный сервитут устанавливается органами власти в том случае, если это необходимо для обеспечения государственных интересов и общества.
Кроме того, основания для его установления являются исчерпывающими и прописаны в самом законе. Статья 274 Гражданского кодекса РФ и комментарий гласят о том, что сервитут необходим для проезда или прохода, а также проведения связи, водоснабжения, но только в том случае, если без данного права это сделать невозможно.
Судебная практика
Статья 274 указывает на то, что для установления ограниченного права использования чужой вещи необходимо заключить определенное соглашение с ее собственником. Как правило, договориться мирным путем не всегда бывает возможно, а в основном потому, что многие граждане хотят это осуществить на безвозмездной основе и не платить ничего владельцу земельного участка. В то время как сервитут является серьезным обременением и причиняет немало неудобств собственнику недвижимости.
Судебная практика по статье 274 ГК РФ достаточно распространенная и имеет немало примеров, вот один из них.
Гражданин обратился к своему соседу с просьбой о том, чтобы заключить соглашение об ограниченном использовании части его земельного участка, потому что только через него он сможет попасть к себе на дачу. Последний отказался, мотивируя это тем, что не желает терпеть неудобства. Гражданину пришлось обратиться в суд.
Из материалов дела следует, что человеку было предложено заключить соглашение об установлении сервитута на его участке в добровольном порядке, потому что другим образом его сосед не может пройти и проехать к своей даче. Но тот отказался, мотивируя тем, что ему данное ограничение будет причинять большие неудобства. При этом Гражданский кодекс гласит о том, что спорный вопрос об установлении сервитута решается только в судебном заседании. Стороны в процессе пришли к мировому соглашению и договорились о том, что обременение участка земли будет платным. Тем самым они разрешили свой конфликт со взаимной выгодой.
Регистрация
Для того чтобы надлежащим образом осуществить установление обременения на участке, необходимо обратиться в компетентные органы с полным пакетом документов. Для этого понадобится:
Два заявления - от собственника земли и лица, претендующего на сервитут, при этом последний должен иметь при себе соглашение или решение суда;
Кадастровый план, где будет отмечена та часть территории, которая подлежит обременению;
Квитанция об оплате госпошлины за данную процедуру;
Паспорта обоих лиц.
После того как все действия будут закончены, данное право использования чужой вещи будет считаться оформленным должным образом.
Прекращение
В том случае, если установленный сервитут уже не является необходимым, то он может быть отменен по решению суда. Также его действие может быть прекращено по тем основаниям, которые указаны в соглашении. При этом данный факт необходимо также зафиксировать в регистрационной палате.
Отмена
В том случае, если участок земли, который обременен сервитутом, стал непригодным для использования по его прямому назначению, то собственник вправе требовать, чтобы органы власти его выкупили. Кроме того, он может обратиться в суд с просьбой об его отмене. Кроме того, собственник может требовать замены непригодного земельного участка на другой.
Публичный сервитут, установленный органами власти для общественных и государственных нужд, должен быть прекращен в том случае, если в этом больше нет особой необходимости. Данное действие подтверждается составленным актом.
(Обязательства по предоставлению права использования земельного участка лицу, не являющемуся собственником данного участка)
Обременение земельного участка – это определенные ограничения права собственности. Наиболее распространенными обременениями являются:
- сервитут;
- залог, в том числе, ипотека;
- аренда на срок более одного года;
- арест, наложенный судебным решением.
Обремененный участок можно получить различными путями:
- по воле собственника,
- против воли собственника на основании судебного акта,
- при получении наследства,
- по договору купли-продажи при переходе права собственности к новому владельцу. Почти все обременения допускают продажу участка, и по закону новый владелец рискует купить обремененную недвижимость.
Сервитут
Сервитут – это право лимитированного пользования чужим (обычно соседним) участком. Он бывает частным и публичным. Частный сервитут устанавливается для конкретного физического или юридического лица. Публичный сервитут устанавливается правовым актом для неограниченного круга лиц.
Примерами такого ограниченного права пользования могут быть:
- проход или проезд через соседний участок,
- установка, ремонт и/или использование инженерно-технических объектов (электрические кабели, водопровод и т.д.),
- размещение межевых знаков,
- проведение дренажных работ.
- расположение участка в пределах водоохранной зоны и защитной прибрежной полосы.
Сервитут может быть срочным или бессрочным. Любые виды сервитутов (частные и публичные, срочные и бессрочные) должны быть зарегистрированы в реестре недвижимости (статья 23 ЗК РФ; статья 52 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации недвижимости)).
Публичный сервитут
Публичные сервитуты устанавливаются в интересах властных органов или местного населения для решения задач, связанных с обеспечением государственных или общественных нужд, без постоянного или временного занятия земельных участков. Публичные сервитуты возможны только с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты обычно не предполагают никакой компенсации за причиняемые собственникам земли неудобства. Только если обременение значительно осложняет эксплуатацию участка, собственник может потребовать деньги от властного органа, установившего сервитут. Размер платы может быть указан в нормативно-правовом акте, на основании которого установлен публичный сервитут. Если вопрос об оплате не решен путем переговоров, собственник обремененного участка вправе обратиться в суд для определения размера и порядка выплаты компенсации.
Несогласные собственники участка, обремененного публичным сервитутом, могут защищать свои права в судебном порядке.
Установление частного сервитута
Получить право ограниченного пользования можно только в случае, если проблему нельзя решить другим способом. Потребовать установления сервитута может собственник соседнего участка или лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (статья 274 ГК РФ). Иные основания права пользования землей не дают владельцу такого права. Например, установления сервитута не может потребовать арендатор участка.
Лицо, требующее для себя право ограниченного пользования, может договориться с собственником близлежащего участка, заключив с ним соответствующий договор на платной или безвозмездной основе.
Если собственник обремененного участка сменился, договор сохраняет свое действие. Он может быть прекращен лишь в двух случаях:
- отпали основания для обременения (например, построена дорога, которой можно пользоваться в обход обремененного участка),
- сервитут препятствует пользованию собственником своей землей.
Установление сервитута через суд
Если договориться не получается, нужно обращаться в суд с исковым заявлением, в котором указывается, в частности, факт обращения к соседу с просьбой установить сервитут и невозможность достичь соглашения по этому вопросу. Причину, по которой соглашение не достигнуто, тоже нужно указать. Например, сосед не захотел обременять свой участок или не удалось договориться по вопросу оплаты сервитута. Тогда сервитут регистрируется на основании судебного решения, которым может быть определен размер и порядок оплаты.
Аренда
Аренда – это предоставление за плату имущества нанимателю во временное владение и пользование (статья 606 ГК РФ). При этом все, что наниматель получит в результате пользования участком (например, плоды растений), станет его собственностью.
Долгосрочный договор аренды, заключенный на срок более одного года, считается обременением, потому что он регистрируется в Росреестре (статья 26 ЗК РФ). Бывает, что недвижимость может быть обременена сразу несколькими ограничениями. Например, она может сдаваться в аренду после взятия ипотеки или внесения ее в качестве залога. Впрочем, такие ситуации больше характерны для сделок с квартирами.
Нужно иметь ввиду, что можно не регистрировать (статьи 610, 621 ГК РФ, п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)):
- договор, заключенный или продленный на неопределенный срок, так как стороны могут в любое время могут его расторгнуть;
- договор, продленный на новый срок на прежних условиях, так как на него распространяются правила о соглашениях, заключенных на неопределенный срок.
В таких обстоятельствах не стоит бояться покупать землю, потому что собственник может отказаться от договора аренды в любое время, предупредив об этом арендатора за три месяца.
Ипотека
Земельный участок, как и другую недвижимость, можно заложить по договору ипотеки. Правила об ипотеке земли установлены гл.XI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статьей 53 Закона о регистрации недвижимости.
Чтобы заложить землю, находящуюся в совместной собственности супругов или в долевой собственности родственников, прежде из него должна быть выделена доля лица, собирающегося брать ипотеку.
Заложить участок в ипотеку вправе не только его собственник, но и арендатор в пределах срока аренды с согласия собственника (в том числе, муниципалитета).
Статья 65 указанного закона прямо предусматривает право строительства на заложенном участке. При этом залог распространяется как на саму землю, так и на любые здания и сооружения на ней.
Арест
Согласно статье 80 федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест накладывается судебным приставом-исполнителем для обеспечения исполнения имущественного взыскания на основании решения суда, в соответствии с которым обычно должник обязан выплатить взыскателю деньги. Случается, что на банковских счетах нужной суммы у должника нет. Тогда необходимая сумма может быть получена через продажу его имущества. Чтобы предотвратить вывод имущества из собственности должника и обеспечить его сохранность, применяется арест.
Также арест используется в качестве обеспечительной меры в судебных разбирательствах (статья 91 АПК РФ, статья 140 ГПК).
Арест означает запрет на распоряжение землей путем совершения сделок купли-продажи, дарения, раздела земли и т.д. Росреестр не станет регистрировать договоры в отношении арестованного участка. В исключительных случаях собственник ограничивается в праве пользования землей или лишается своего участка. Такие действия пристава, как ограничение права пользования и изъятие, тоже относятся к аресту.
Пристав может арестовать землю, даже если ее стоимость выше суммы долга, когда у должника нет другого имущества или оно малоликвидно (пункт 41 Постановления от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).
Кроме того, арест может быть обращен на землю, находящуюся в ипотеке. Чаще всего это происходит в результате обращения в суд банка, в котором был получен кредит.
Заключение
Установление обременения земли почти всегда доставляет определенные неудобства собственнику или покупателю участка. Самый неприятный вид ограничения – это арест, потому что при нем невозможен переход права собственности, но опытный юрист может помочь .
Все остальные ограничения допускают переход собственности, но они вместе с правом на землю переходят к новому собственнику. Поэтому, приобретая участок, следует попросить продавца запросить правоустанавливающие документы в Росреестре, из которых можно узнать нужную информацию. Если окажется, что земля обременена, нужно обратиться к юристу, чтобы узнать, вправе ли будущий собственник использовать участок для своих целей. Возможно, проблема будет разрешима после покупки. К примеру, юрист знает, как обосновать иск о переносе линии электропередач, чтобы суд его удовлетворил.
