В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет правило, в соответствии с которым в случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, законодательно закреплены два последствия нарушения предварительного обязательства: понуждение к заключению договора и возмещение убытков. Причем эти последствия могут применяться совместно. Так, апелляционным определением Ростовского областного суда от 09.04.2014 г. по делу № 33-4547 в иске о понуждении к заключению основного договора купли-продажи и взыскании убытков отказано правомерно, поскольку в деле отсутствуют доказательства направления одной из сторон конкретного предложения о дате, времени и месте заключения основного договора, истцу было известно о принадлежности расчетного счета дочери ответчика, что не могло препятствовать заключению основного договора Апелляционное определение Ростовского областного суда от 09. 04.2014 г. по делу № 33-4547/2014. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. .
Понуждение к заключению основного договора возможно, если при направлении одной из сторон предложения о заключении основного договора, другая сторона уклоняется от его заключения. При этом предложение заключить основной договор должно быть направлено в рамках предусмотренного предварительным договором срока для его заключения, а сам предварительный договор должен соответствовать предъявляемым к нему законодательным требованиям.
В случае отказа от заключения основного договора, суд выносит решение о понуждении лица к заключению основного договора. Так, определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2010 г. № 58-В10-7 было оставлено без изменений решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 21.07.2009 г., которым постановлено обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения Судом установлено, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, по которому стороны обязались заключить основной договор в срок до 15 мая 2009 г. 13 мая одной из сторон в адрес контрагента направлена телеграмма с предложением заключить основной договор, однако в результате договор купли-продажи заключен не был, в связи с чем истец обратился за защитой нарушенного права в суд.
Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ответчик уклонился от подписания основного договора купли-продажи жилого помещения. Обязательство, предусмотренное предварительным договором, не было прекращено, в силу чего истец имеет право понудить ответчика к заключению договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что судом не учтен принцип свободы договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку у ответчика отсутствует добровольное волеизъявление на заключение договора купли-продажи, он не может быть принужден к его заключению.
Верховный суд Российской Федерации не согласился с данным выводом суда кассационной инстанции по следующим причинам.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия складывающихся между ними отношений. Заключив предварительный договор купли-продажи, ответчик выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство заключить основной договор.
Поскольку судом не установлены обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления ответчика при заключении предварительного договора, у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23. 11.2010 г. № 58-В10-7. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. . Исходя из формулировки "обязать ответчика заключить" можно сделать вывод о том, что само решение суда не является юридическим фактом, порождающим у сторон права и обязанности, вытекающие из основного договора. Своим решением суд лишь обязывает сторону заключить договор, но такой договор не считается заключенным в силу наличия судебного решения. Однако на практике суды выносят и такие решения, в соответствии с которыми обязанной стороне предоставляется срок для заключения основного договора, по истечении которого договор считается заключенным на условиях, предусмотренных предварительным договором Постановление ФАС Поволжского округа от 20. 02.2007 г. по делу № А55-10870/2006-15. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015; Постановление ФАС Уральского округа от 28. 02.2008 г. № Ф09-4452/07 по делу № А60-32794/06. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015; Постановление ФАС Московского округа от 18. 09.2008 г. № КГ-А41/8020-08 по делу № А41-К1-20932/07. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. . По обоснованному мнению Васильева А.В. необходимо признать за судебным решением статуса юридического факта гражданского права (либо завершающего юридический состав акта), создающего правоотношение из предварительного договора Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Васильев А.В. - М., 2007. - Стр. 151. . Действительно, закрепление такого положения позволит истцу гораздо быстрее получить от ответчика исполнение. Однако необходимо помнить, что такое правило применимо только к консенсуальным договорам, поскольку заключение реального договора производится путем исполнения обязательства, то есть непосредственной передачи вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п. По причине того, что сторонами не произведены названные действия, договор не может быть признан судом заключенным.
Необходимо отметить, что из предварительного договора не следует требование об исполнении основного договора. Так, обществу с ограниченной ответственностью было отказано в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на нежилое помещение. Суд разъяснил, что в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Предъявленный в обоснование требований договор оценен судом как предварительный, содержанием которого является обязательство сторон по заключению в будущем договора о продаже имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Так как договор, заключенный между сторонами, не предусматривает передачу имущества, истцу отказано в удовлетворении требований в связи с их необоснованностью Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ОТ 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. .
Спорным представляется мнение Васильева А.В. о необходимости пересмотра положений о понуждении к заключению основного договора Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Васильев А.В. - М., 2007. - Стр. 144. . В обоснование своей позиции автор говорит об ограничении принципа свободы договора, отсутствии диспозитивности в складывающихся отношениях. По нашему мнению, понуждение к заключению договора является обычной для гражданского оборота мерой. Заключая предварительный договор, лицо знало о возможных правовых последствиях, и при этом добровольно вступило в указанные правоотношения. Следовательно, в данном случае говорить об ограничении принципа свободы договора и диспозитивности так же справедливо, как и в случае уклонения покупателя от оплаты товара по договору поставки.
Еще одним последствием нарушения предварительного договора является взыскание убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Можно ли взыскание убытков отнести к способам обеспечения обязательств?
Б.М. Гонгало выделяет критерии, по которым различаются способы обеспечения обязательства и иные обеспечительные меры: "Использование способа обеспечения обязательства: а) приводит к появлению акцессорного обязательства; б) предполагает возможность наступления имущественных последствий; в) имущественные последствия могут наступить только в случае нарушения должником основного обязательства; г) до нарушения способ обеспечения обязательства проявляет себя либо стимулированием должника к исполнению и (или) приданием кредитору уверенности в том, что нарушение обязательства не приведет к умалению его имущественной сферы"Гонгало Б.М. Гражданско-правовое обеспечение обязательств: дисс. на соиск. уч. ст. д-ра юрид. наук / Гонгало Б.М. - Екатеринбург, 1998. - С. 56. .
Безусловно, взыскание убытков - это последствия имущественного характера, однако, по нашему мнению, взыскание убытков не является способом обеспечения обязательств. Данная мера не порождает дополнительное обязательство между сторонами основного договора и вряд ли стимулирует должника к исполнению обязательства, так как при взыскании убытков восстанавливается справедливость (все затраченное кредитором возвращается ему лицом, в такой затрате виновным). Также стоит отметить, что взыскание убытков по предварительному договору идет в неразрывной связи с понуждением к заключению договора. То есть в итоге происходит и исполнение обязательства, и взыскание убытков. Однако практике известны и такие случаи, когда истцом взыскивались только убытки, возникшие в результате отказа контрагента от заключения основного договора. Так, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.03.2015 № Ф04-5451/2014 по делу № А81-2380/2014 было отказано во взыскании убытков, возникших вследствие неисполнения предварительного договора аренды недвижимости и возврата задаткаПостановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13. 03.2015 № Ф04-5451/2014 по делу № А81-2380/2014. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. .
Необходимо также отметить, что наличие заключенного предварительного договора в отношении имущества, проданного третьему лицу, не является основанием для признания договора купли-продажи недействительнымПостановление ФАС Поволжского округа от 06. 04.2011 г. № А12-14235/2010. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. , поскольку предварительный договор не порождает имущественных прав. Считаем, что в подобных случаях необходимо понуждать контрагента к заключению основного договора, а затем взыскивать убытки, поскольку из основного договора проще доказывать убытки Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Васильев А.В. - М., 2007. - Стр. 154. . По нашему мнению, для договоров, предусматривающих передачу индивидуально-определенных вещей, необходимо предусмотреть правило, в соответствии с которым право распоряжения вещью, подлежащей в будущем передаче контрагенту по основному договору, ограничивается до истечения срока действия предварительного договора. Предлагаем законодателю внести изменения в пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством дополнения данного пункта абзацем 2 следующего содержания: в случае, если основным договором, подлежащим заключению на основании предварительного договора, предусмотрена передача индивидуально-определенной вещи, право распоряжения данной вещью ограничивается на срок действия предварительного договора.
Поскольку понуждение к заключению договора не всегда удовлетворяет истца (например, истец утратил интерес к заключению основного договора), по нашему мнению, необходимо предусмотреть в Гражданском кодексе Российской Федерации еще одно последствие нарушения предварительного обязательства, альтернативное понуждению к заключению основного договора. Итак, в случае, если истец не желает заключения основного договора, но есть все основания для обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, он может потребовать денежную компенсацию в размере 30% от суммы, на которую должен быть совершен основной договор. Такое последствие нарушения предварительного договора следует называть компенсацией за незаключение основного договора. При этом наряду с такой мерой ответственности возможно взыскание убытков по предварительному договору. В связи с чем предлагаем законодателю внести изменения в абзац 1 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и изложить его в следующей редакции: в случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе потребовать компенсацию в размере 30% от суммы, на которую должен быть заключен основной договор, либо применить положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Марина: Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет часть 19 статьи 51 Гр. К РФ.
Выдачу осуществляет муниципалитет. Я сейчас за судебной практикой по данному вопросу не слежу, но в 2009 году работая в ОМСУ одного из районов области мы выдавали их без каких-либо ограничений, даже прокурорские акты по данному поводу отбивали.
Нет Гамлет, я думаю в части суммы денежных средств оплаченных за участок будет неосновательное обогащение, в части сумм денежных средств оплаченных на строительство дома будут как выше указывал Сергей убытки.
Однако, для доказывания факта вины ответчика в причиненных убытках необходимо понять, а действия ли только ответчика к этому привели.... потому и спросил есть ли разрешение на строительство.
ст.51 Гр.К РФ:
1.Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство....
2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)
4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство
К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
НУ ИТД И ТП....
Ну остальное, то что необходимо я уже привел.
Пока писал решил прозвонить коллег бывших узнать изменилось ли что, но к сожалению не смог.
А что касаемо разрешения, если оно ВДРУГ было тогда надо разобраться как это могло получиться, ну и новому собственнику это только плюс, строил и строил себе пока иное не узнал. А если его не было (при условии его необходимости, а то Марина меня в сомнения уже ввела), то факт убытков на прямую не может зависеть от ответчика который может сказать мол ну ладно неосновательное вот тебе, а за дом извини сам виноват разрешение то не получил и начал строить.
Позвоню коллегам узнаю что могло измениться, напишу дополнительно.
Ну а автору извините пишу как считаю правильным, он сюда не за моральной поддержкой пришел, а мнения наши выслушать.... тем более автор сам указал что сомневается в перспектиности желания клиента об оставлении за собой и участка и дома. Насчет неосновательного к новому собственнику участка ничего сказать не могу, он третье лицо в правоотношениях сторон по первоначальному договору. Думаю тут все зависит от нюансов дела и просто так к новому собственнику на "кривой козе" не подъедешь....
Рассмотрим такую ситуацию: два лица заключили между собой предварительный договор, именуемый зачастую в обиходе "предварительным договором о продаже" или "предварительным договором купли-продажи" недвижимого имущества (напр., жилого дома, квартиры и т.п.). Представим себе, что и по форме, и по содержанию этот договор полностью соответствует закону: заключен в простой письменной форме, содержит все необходимые условия будущего договора купли-продажи (о предмете договора, т.е. продаваемом имуществе, о его цене и пр.), указан также срок, не позднее которого основной договор должен быть заключен.
И вот представим себе теперь, что продавец (назовем его для простоты именно так, хотя это, строго говоря, и не совсем правильно) передумал заключать основной договор с этим (опять же условно) покупателем и продал имущество другому, совершенно постороннему лицу (я его назову "вторым покупателем"). Условия заключенного предварительного договора нарушены, нарушены права и интересы покупателя по такому предварительному договору...
Какие возможности для защиты своих нарушенных прав представляет такому покупателю в данной ситуации закон?
Первый и самый главный вопрос, который в таком случае возникает у потерпевшей стороны, - можно ли, основываясь на том, что ранее был заключен предварительный договор, тем или иным образом всё-таки получить в свою собственность спорный объект
- признать договор со вторым покупателем недействительным, или истребовать данное имущество у продавца или у второго покупателя, или решить вопрос как-то иначе, но с тем же результатом?
Как это ни печально, но ответ будет однозначно отрицательным. Сама по себе сделка купли-продажи, совершенная со вторым покупателем, недействительной не является
. Дело в том, что, в соответствии со ст.168 ГК РФ, недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. В данном случае можно было бы признать договор со вторым покупателем недействительным, если бы закон прямо запрещал продавцу отчуждать (продавать, обменивать, дарить и т.п.) имущество, в отношении которого был заключен предварительный договор. Другой вариант - если бы закон прямо обязывал продавца продать данное имущество только тому лицу, с кем был заключен предварительный договор.
Но в том-то и дело, что ни первого, ни второго варианта в данной ситуации нет
, закон никаких подобных ограничений не содержит
. Собственник имущества имеет право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ), и факт заключения предварительного договора никак это право собственника не ограничивает. Заключив предварительный договор, собственник (по нашей терминологии - продавец) пока еще не принимает на себя обязанность передать конкретное имущество (недвижимость) в собственность покупателя, он лишь обязуется заключить такой договор купли-продажи в будущем.
Иными словами, предметом предварительного договора сам объект недвижимости не является (стороны пока что договариваются не об этом объекте, а только о том, чтобы в будущем заключить договор), а стало быть, никакие новые права и обязанности (ограничения, обременения) в отношении этого объекта на основании предварительного договора не возникают. А коли так, то у собственника (продавца) после заключения предварительного договора остается столько же прав в отношении данного объекта, сколько было и до этого
: если он раньше мог свободно распоряжаться им по своему усмотрению (продать, подарить и т.п. любому лицу), то и теперь он имеет полное право это сделать.
К тому же, коль скоро речь идет о недвижимом имуществе, ограничения (обременения) прав на такое имущество подлежат государственной регистрации и, соответственно, вступают в силу с момента регистрации. А государственная регистрация в данном случае возможна, если исходить из смысла Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см., в частности, ст.17), при условии предоставления на регистрацию договора, на основании которого такое ограничение установлено. Однако государственная регистрация предварительного договора продажи недвижимости действующим законодательством не предусматривается в принципе
(и это однозначно подтверждается судебной практикой)! Поэтому и с точки зрения закона о государственной регистрации, нет оснований говорить о том, что предварительный договор налагает на собственника какие-либо ограничения.
В итоге мы можем видеть следующее: заключая договор купли-продажи со вторым покупателем, собственник недвижимости (продавец) действует в пределах своих прав собственника, он распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, за пределы каких-либо установленных законом ограничений он при этом не выходит (по той причине, что таких ограничений закон не содержит). Иными словами, нельзя говорить о том, что его действия "не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов", а поэтому оснований для признания заключенного им со вторым покупателем договора купли-продажи недействительным нет.
Иные способы истребовать имущество от второго покупателя также неприменимы
. В частности, закон не предусматривает для покупателя по предварительному договору возможности обращения в суд с иском ко второму покупателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи
. Такое требование может заявить участник общей долевой собственности, если другой сособственник продал свою долю в праве собственности с нарушением правил о преимущественном праве покупки (п.3 ст.250 ГК РФ). Ситуация, может быть, в чем-то и сходная, но только в чем-то. В то же время, различия между этой ситуацией и предварительным договором существенное: за участником общей долевой собственности закон признаёт преимущественное право покупки
доли, о чем прямо указано в законе
. Наличие такого преимущественного права, предусмотренного законом, как раз и дает сособственнику возможность обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности приобретателя доли. За лицом же, заключившим предварительный договор в качестве потенциального покупателя, закон такого права не признаёт
.
И, конечно, также не подходит для данной ситуации возможность, предусмотренная в ст.398 ГК РФ, а именно: отобрание спорного объекта у должника (продавца) и передача его покупателю, заключившему предварительный договор. Данная статья распространяется на ситуации, когда не исполняется обязательство передать имущество в собственность
, но в результате заключения предварительного договора такое обязательство еще не возникает, возникает лишь обязанность заключить основной договор в будущем
. Стало быть, и предусмотренных в ст.398 ГК РФ оснований требовать передачи имущества нет.
Итак, добиться передачи спорного объекта недвижимости в описываемой ситуации несостоявшийся покупатель не может, закон не дает ему для этого никаких правовых средств. А что можно сделать?
Это мы рассмотрим в следующем посте.
Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.
1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 , , 4 ст. 429 ГК РФ).
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.
2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Обратите внимание!
Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Обратите внимание!
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Зуевский районный суд (Кировская область) - Гражданские и административные
По существу в отсутствие не явившихся лиц. Заслушав истца, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему. В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В...
Решение № 2-245/2018 2-245/2018~М-158/2018 М-158/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-245/2018
Песчанокопский районный суд (Ростовская область) - Гражданские и административные
50 000 рублей в подтверждение заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и в обеспечение его исполнения. Договор задатка от 18.06.2017 соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ, содержит все основные условия предварительного договора, позволяющие установить предмет, срок, а также другие существенные условия договора, то есть фактически является предварительным договором. Епифанова Л.Я., ...
Решение № 2-700/2018 2-700/2018~М-692/2018 М-692/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-700/2018
Пензенский районный суд (Пензенская область) - Гражданские и административные
Форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного...
Решение № 2-3285/2018 2-3285/2018~М-2592/2018 М-2592/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-3285/2018
Мытищинский городской суд (Московская область) - Гражданские и административные
В многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным...
Решение № 2-1221/2018 2-1221/2018~М-967/2018 М-967/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1221/2018
Истца, на которых он основывает заявленные требования, являются убедительными и обоснованными, и объективно подтверждаются представленными в дело доказательствами, не опровергнутыми ответчиком. Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного...
Решение № 2-1371/2018 2-1371/2018~М-769/2018 М-769/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1371/2018
Березовский районный суд (Красноярский край) - Гражданские и административные
РФ от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и...
Решение № 2-1404/2018 2-1404/2018~М-927/2018 М-927/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1404/2018
Смольнинский районный суд (Город Санкт-Петербург) - Гражданские и административные
Договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно п. п. 1 - 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный...
Решение № 2-1212/2018 2-1212/2018~М-954/2018 М-954/2018 от 30 июля 2018 г. по делу № 2-1212/2018
Рузский районный суд (Московская область) - Гражданские и административные
По делу оставляет на усмотрение суда. Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ...
