К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.
Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?
На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.
НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:
- при грубом нарушении договора;
- в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.
Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.
Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие - невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.
Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.
Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?
Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.
Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.
В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.
В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161 , ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.
Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.
Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.
Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке
По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.
Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.
Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из--за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.
Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
- изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
- исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
- договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
- жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.
Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.
Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо--Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63-2036/2008-С3-16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.
Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.
В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.
Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и .
Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.
Основания
Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.
В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.
Кто имеет право?
Процедура отказа от управляющей компании регламентируется .
Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.
Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.
Законодательство
Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.
Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.
Как отказаться от управляющей компании?
Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.
Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.
Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.
При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – . Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.
Можно ли одному собственнику (одной квартире)
Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.
Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.
В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.
Перейти в другую
Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.
Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.
Создать ТСЖ
Можно . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.
Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.
Чтобы ТСЖ было создано, нужно:
- открыть отдельный лицевой счет;
- провести собрание.
Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.
Пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от управления компанией?
Да, для этого необходимо:
- собрать жильцов;
- проголосовать;
- если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых услуг.
Общее собрание жильцов
Если один из собственников крайне недоволен , то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.
Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.
В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации.
Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.
Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.
Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.
Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.
Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.
В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.
Выбор способа управления
На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.
Обычно выделяют 3 варианта:
- поиск новой УК;
- создание товарищества;
- создание непосредственного управления.
Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.
В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.
Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.
Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.
Здравствуйте, Любовь!
В последнее время получила весьма большое распространение информация о прогнозируемых массовых отказах управляющих компаний от управления многоквартирными домами в одностороннем порядке, в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Представляется, что особую группу риска составляют, прежде всего, те дома, управление которыми станет невыгодным для управляющих организаций и создаст для управляющей компании угрозу аннулирования лицензии.
Несмотря на это, расторжение договора управления многоквартирным домом со стороны управляющей организации не такое простое мероприятие, каким может показаться на первый взгляд, так как интересы граждан – собственников помещений многоквартирных домов в этом случае находятся под защитой закона.
Так часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Не предусматривает право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома.
Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании: по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управления в этом случае выражается в форме решения собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании) и в судебном порядке в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ.
Таким образом, управляющей компании закон предоставляет лишь право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников, за исключением случаев расторжения договора управления в судебном порядке. Соответственно в случае если собственниками не будет принято решения о расторжении договора с управляющей организацией, обязательства предусмотренные договором управления продолжают свое действие, и управляющая организация продолжает нести ответственность за их неисполнение, либо ненадлежащее исполнение в полном объеме.
В случае же фактического прекращения управляющей организацией исполнения договора управления многоквартирным домом без соблюдения установленной законом процедуры расторжения договора управления, за собственниками сохраняется право на обращение в судебные органы с требованиями о понуждении недобросовестной управляющей компании к надлежащему исполнению договорных обязательств и компенсации причиненного таким уклонением ущерба. Удачи Вам.)))
В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).
Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками
То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ , которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.
См. также публикации:
- Отказ от договора с управляющей компанией . Судебно-арбитражная практика
- Смена управляющей компании – отказ от договора управления . Судебная практика
Отказ от управляющей компании обычно происходит, когда жители конкретного многоквартирного дома недовольны действиями сотрудников этой самой УК. Не исключено, что могут возникнуть и иные обстоятельства, побуждающие к запуску подобного процесса.
Самое главное, что следует понимать - процедура снятия обязанностей с управляющей конторы обладает специфическим регламентом, правила которого нарушать нельзя. Однако в целом порядок фиксации отказа довольно прост, главное основательно подойти к вопросу изучения его этапов.
Основания для отказа от услуг управляющей конторы
Чаще всего основаниями для расторжения договора с управляющей компанией выступают действия таковой, оцененные жильцами в отрицательном ключе. Обычно в перечень причин входят:
- игнорирование работ, требуемых для обслуживания дома;
- отсутствие услуг, прописанных в договоре;
- низкое качество проводимых работ и предоставляемых услуг;
- отсутствие реакции со стороны руководства УК при поступлении запросов от собственников дома, связанных с требованием предоставить ту или иную информацию.
Словом, поводом отказаться от управляющей компании может выступить любая ситуация, в которой интересы жильцов ущемляются, а обязательства, возложенные на УК содержанием договора, исполняются не в соответствующем объеме либо вовсе игнорируются.
Как отказаться от УК: пошаговая инструкция
Стандартный договор с управляющей конторой заключается на 1-3 года и, если по окончании никаких протестов либо иных вопросов со стороны жильцов не поступает, документ пролонгируется в автоматическом режиме на срок, аналогичный предыдущему. Условия и обязательства сторон при этом сохраняются (параграф 162 ЖК, пункт 6).
Соответственно наиболее простой способ прекратить договорные отношения с той или иной УК - дождаться конца периода действия текущего соглашения и огласить отказ от его продления. В этом случае решение не потребует ни обоснования, ни аргументации, и процедура пройдет в максимально упрощенном режиме.
Алгоритм действий будет включать такие этапы:
- Сбор жильцов дома, занимающихся общественной деятельностью. Активисты изучают работу УК, формируют предложение расторгнуть договор на основании имеющихся доказательств.
- Сбор доказательств. Все та же инициативная группа направляет запрос в УК с требованием предоставить отчетность о проделанных работах, в частности, идет речь о затраченных средствах. Например, это мог быть сбор средств на замену труб, но по факту ничего не произошло. Или жильцы регулярно вносят средства, якобы идущие на заработную плату дворникам, а на деле никаких работ не проводится. Словом, доказательством могут выступить любые сборы от УК, не подкрепленные реальными действиями. Сюда же стоит включить подтверждение факта постоянных перебоев в подаче холодной или горячей воды, проблемы с отоплением, сырость в подвальных помещениях и прочие моменты.
- Разъяснительные беседы с проживающими в доме, проводимые членами инициативной группы. В частности, происходит сбор сведений о том, всех ли устраивает деятельность УК, если же нет, то что именно. В этот же момент оглашается предложение отказаться от услуг конкретной конторы со ссылкой на собранные доказательства ее недобросовестности. Вручается письменное уведомление каждому жильцу, оповещающее его о дате, времени и месте проведения общего собрания.
- Подготовка документации и предложения по отказу от УК для общего собрания жителей дома.
- Проведение собрания. Сбор граждан и все происходящее подробно протоколируется.
- Направление заявления и сопутствующих бумаг в управляющую контору. Непосредственно в уведомлении обозначается отказ в дальнейшем продлении договора на предоставление их услуг либо оповещение о досрочном разрыве соглашения.
Поскольку нередко собственники желают побыстрее избавиться от недобросовестной управляющей компании, следует особое внимание обратить на сбор доказательств, удостоверяющих факт невыполнения обязательств. Важно понимать, что в этом случае аргументы должны быть максимально исчерпывающими, потому как, вполне вероятно, что УК выдвинет протест. В этом случае получить допуск к смене управленца удастся только через суд.
Если касаться того, можно ли отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику, подобное вполне допустимо и даже реально. Правда инициатору потребуется основательно запастись терпением и собрать обширный пакет документов для доказательной базы. А после все равно провести среди жильцов разъяснительную работу и в целом действовать по обозначенному выше алгоритму. Если же согласия от других собственников получено не будет - отказаться не получится.
Документальная база
Для собрания жильцов подготавливаются такие бумаги:
- бланк протокола собрания;
- доказательства недобросовестности УК - копии обращений в вышестоящие инстанции, жалобы от собственников , отчеты, дубликаты актов проверок работы конторы и другие материалы;
- письменное заявление в управляющую компанию, содержащее уведомление о расторжении договора по инициативе квартиросъемщиков.
Заполненный протокол собрания и информационное письмо для УК направляются непосредственно по адресу последней. При этом крайне важно получить отметку о приеме документации, для чего следует снять копии с каждой бумаги и потребовать проставить на них штамп с датой регистрации.
Непосредственно перед документальным закреплением факта расторжения договора с предыдущей управляющей организацией, собственники должны избрать новую УК для передачи ей всех полномочий по содержанию дома. Соглашение, его условия также оговариваются на общем собрании, а после каждый собственник получает по личному экземпляру документа.
Однако владельцам недвижимости также не запрещается управлять самим многоквартирным домом, в котором они проживают. Такой вариант предполагает, что жильцы самостоятельно занимаются всеми вопросами по ремонту, обслуживанию своего имущества. Однако и в этом случае потребуется документально оформить подобную деятельность.
И здесь возможны 2 варианта:
- Если количество квартир в доме не превышает 30 оптимальным вариантом считается управление имуществом с выбором одного ответственного лица. На последнего составляется доверенность, в соответствии с которой он осуществляет возложенные на него полномочия.
- Если речь идет о многоквартирном доме допускается создать свое ТСЖ и зарегистрировать его как некоммерческую организацию. В этом случае также выбирается руководство, которое действует в соответствии с Уставом, составленным с согласия всех собственников.
Самостоятельное управление домом , безусловно, позволяет досконально контролировать процесс ремонта и предоставления всевозможных услуг. Это связано с тем, что персонал нанимают непосредственно жильцы, так же как именно они напрямую заключают договора с ресурсопоставляющими организациями и иными инстанциями.
Разорвать договор с управляющей компанией абсолютно не запрещено законом. Если собственников не устраивает деятельность конторы, они имеют полное право отказаться от ее услуг. Правда процедуру потребуется провести по всем правилам, включая сбор доказательств халатной работы УК и созыв общего собрания жителей дома. А вот после, полномочия по содержанию имущества передаются либо конкуренту бывших управленцев, либо прямо в руки собственников, если последние оформляют ТСЖ или избирают представителя, ответственного за ведение организационной деятельности.
