Проблема

Управляющая компания подрядным способом выполнила работы по ремонту 20 метров труб отопления и смене задвижек в нашем доме.

В доме есть совет дома и председатель совета. Смета не согласована ни с кем - насколько я понимаю это реалия настоящего времени в РФ, так как в договоре с УК не прописано согласование.

ЖК возлагает обязанности по подписанию актов выполненных работ на председателя совета дома, однако в договоре с УК опять же про это нет ни слова.

Какие документы можно потребовать от УК для проверки выполнения работ в полном объёме?

хотелось бы увидеть:

2) акт выполненных работ (но он думаю есть, просто видел 2 таких: 1-ый подписывается непосредственно после выполнения работ, 2-ой имеет вид схожий со сметой, то есть раскрывает финансовую сторону);

3) чеки на все материалы использованные и израсходованные при производстве работ.

Илья, а зачем вам подписывать эти акты, если договором с УК такой порядок не предусмотрен. Никакой ОБЯЗАННОСТИ у председателя совета дома подписывать их нет. Это право, но не обязанность. Если вы не специалист-сметчик, то в документах (даже если УК их представит в полном объеме) все равно не разберетесь. В чем смысл брать на себя дополнительную ответственность перед жителями, ничего не получая взамен?

Для любого толкового инженера не составит труда хотя бы поверхностно проверить смету, ссылки на все нормативы есть в самой смете.

Сверить стоимость материалов в смете с чеками - тоже проблемы нет.

Смысл в том, чтобы понять как работает наша УК, получать информацию о ремнотных работах сразу, а не по истечению года управления домом, когда нужно будет принимать решение о продлении договора.

Правильнее сказать, что у вас нет законных оснований информацию эту запрашивать.

1. УК - коммерческая организация.

2. Она самостоятельно определяет формы и методы исполнения договора управления домом.

3. Организуя работы, УК расплачивается собственными средствами: средства платежей после оплаты ПЕРЕХОДЯТ В СОБСТВЕННОСТЬ УК.

4. Следовательно, у вас нет никаких оснований указывать ей что и по какой цене делать.

У вас есть только право требовать обслуживание в соответствии со стандартами. Например, в соответствии с постановлением Госстроя РФ №170.

5. Если же вы желаете вникать в сметы, чтобы уменьшить стоимость обслуживания - это называется ТСЖ.

Добрый день, Илья!

П. 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденный постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 определяет общий перечень информации, в обязательном порядке предоставляемой УК.

Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома.

Решение

Добрый день, Илья!

УК как любой субъект хозяйственной деятельности обязана вести бухучет и налоговую отчетность на основании документов, отражающих хозяйственные операции.

Сдача выполненных работ подрядчиком заказчику осуществляется на основании следующих документов:

Акт о приемке выполненных работ по форме КС-2;

Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3.

В документах отражаются наименование (виды) работ, их стоимость, соответствующая смете и договору подряда, а также другие сведения.

Стоимость выполненных работ в акте должна соответствовать аналогичным сведениям в справке, в которой также указываются произведенные подрядчиком затраты за период. В случае выявления недостатков в работе составляется акт о выявленных недостатках, которые подрядчик устраняет в согласованные сроки.

Что касается чеков и других отчетных документов, вы можете их запросить, но согласно законодательству юрлицо обязано предоставлять первичные платежные и расчетные документы при проведении проверок налоговыми, иными надзорными органами, аудиторам, а в ТСЖ, ТСН и ЖСК — ревизору или РК НКО. Если бы речь шла о средствах, поступивших на проведение капремонта с индивидуального счета дома, то председатель Совета дома провел бы проверку эффективности использования денежных средств в полном объеме по поручению общего собрания собственников МКД.

Сегодня мы предлагаем вниманию читателей мнение практикующего юриста по вопросам, которые неизбежно встанут перед компаниями в повседневной работе в связи с вступлением в силу Приказа №761 Минстроя РФ от 26.10.2015, утвердившего форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту мущества в МКД.

Алексей Михайлович, пожалуй, самый насущный вопрос состоит в том, с какой периодичностью следует составлять такие акты. Обязательно ли оформлять их каждый месяц или достаточно одного акта по итогам года, а то и по окончании срока действия договора управления?

Приказ 761/пр

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ по умолчанию плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Таким образом, УК выставляет платежные документы один раз в месяц.

Соответственно, акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту имущества в МКД может составляться также один раз в месяц. Я полагаю, что акты могут составляться и реже – ежеквартально, по полугодиям, а то и вовсе по итогам года. Во-первых, ввиду отсутствия прямого указания о требуемой периодичности актирования, а во-вторых, по причине того, что договором управления может быть определен порядок взаимодействия сторон в части приемки работ и услуг, подготовки ежегодного отчета УК об исполнении договора управления.

Одновременно необходимо разделять содержание общего имущества и текущий ремонт.

Кстати, бросается в глаза, что плата за управление не подтверждается актом по форме, утвержденной Минстроем, и это радует. По актированию текущего ремонта следует опираться на нормы ГК РФ о строительном подряде. Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Применительно к нашей ситуации (актирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД) эта норма дает УК основание открыто потребовать от уполномоченного собственника помещения либо председателя совета МКД (далее – УС (ПСМКД)) принять работы (с указанием на недостатки либо без таковых).

Также согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Вот и ответ на вопрос о том, когда составлять акт. Текущий ремонт считаю возможным актировать немедленно по исполнении. Попутно, естественно, в акте могут быть указаны и работы по содержанию, то есть если брать за основу ежемесячное актирование, то в год получаем 12 актов плюс, к примеру, один «внеплановый» акт по текущему ремонту.

Отметим, что утвержденная Минстроем форма акта допускает указание в нем как совокупно работ по содержанию и текущему ремонту, так и отдельно ремонтных работ. Само собой, если в конкретном МКД работы по текущему ремонту распределены на несколько месяцев, то и актировать их вполне можно помесячно.

Безусловно, с точки зрения УК, актировать текущий ремонт удобнее один раз, когда весь объем фактически выполнен. Но представим себе ситуацию, когда, скажем, 90% работ выполнены в марте, а остаток (10%) – в апреле. В акте за март объем работ по текущему ремонту будет нулевым, в акте за апрель (который будет составлен в мае) члены совета МКД увидят объем, равный 100%. Это может спровоцировать необоснованное недовольство жильцов (раз в акте за март стоит «0», значит, УК работы не выполняла и можно требовать вернуть плату). Я считаю, что собственники должны ежемесячно видеть, что УК работает постоянно.

Ключевой момент

Подписание акта приемки среди прочего играет воспитательную роль в отношении собственников помещений, прежде всего, информирует и дисциплинирует их. Поэтому целесообразно оформлять его ежемесячно.

Кроме того, нужно учитывать и право собственников корректировать план текущего ремонта. Они должны понимать, что плановый сбор на ремонтные работы ограничен конкретной суммой и, когда УК приступает к выполнению запланированных работ, средства уже расходуются. Поэтому для компании будет лучше, если она сможет показать клиентам состояние дел на текущий момент: плановый сбор, фактически собранную сумму, реальные расходы на сегодняшний день, возможный дефицит финансирования в случае изменения плана работ. Чтобы люди учитывали эти обстоятельства, актировать текущий ремонт желательно не по его итогам, а в процессе выполнения.

Жилищным кодексом уже давно установлена обязанность УК ежегодно отчитываться об исполнении договора управления перед заказчиками. Если возможно, с чем Вы согласны, составление акта раз в год, допустимо ли в целях экономии считать такой отчет актом приемки услуг и работ?

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ ежегодно в течение I квартала текущего года УК представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Приравнивать такой отчет к приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту неразумно. Я придерживаюсь мнения, что актирование с любой разумной периодичностью (месяц, квартал, полугодие) должно предшествовать отчету о выполнении договора управления за год, а не совпадать с ним. Грубо говоря, не следует актировать целиком год одним актом, считая, что это и есть готовый отчет. И вот почему.

Напрямую ЖК РФ не предусматривает необходимости утверждать годовой отчет УК на общем собрании собственников (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ оперирует словами «представляет собственникам отчет»), а представление отчета видится как одностороннее действие УК, не требующее реакции непосредственно на отчет. Бытующие формулировки «утвердить отчет», «одобрить отчет», вписываемые в повестку ОСС, ничего общего с приемкой работ и услуг (тем паче в рублях) не имеют. Одновременно согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или об изменении способа управления данным домом. Так вот, основная опасность отождествления отчета и акта приемки – односторонний отказ собственников от исполнения договора управления и последующий выбор иной УК.

Обоснование у «сердитых собственников» будет веским: работы не приняты, следовательно, обязанности свои УК не исполняла.

Мы знаем, что у собственников есть абсолютное право в любое время сменить УК без каких бы то ни было оснований, и эта позиция подтверждена арбитражными судами. Поясните, как подписанные акты могут помочь УК в данной ситуации.

Собственники не могут просто так расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, это прямо сказано в ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. В свою очередь, гл. 29 ГК РФ не содержит указания на право одностороннего отказа собственников от исполнения договора. Более того, в п. 1 ст. 450 ГК РФ отмечено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не установлено настоящим кодексом, другими законами или договором. Так что соглашение сторон договора о его расторжении требуется по умолчанию. А иное в данном случае – это именно то, что указано в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ (плюс – как частный случай – ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Действительно, имеется внушительный корпус арбитражной практики, опираясь на которую, коллеги говорят, что собственники помещений в МКД беспрепятственно могут уйти от одной УК к другой. Но в контексте рассмотрения вопросов составления акта выполненных работ и оказанных услуг я предлагаю обратить особое внимание на проблему грамотного, цивилизованного расставания с УК. До настоящего времени были известны лишь единичные факты оспаривания итогов общего собрания собственников самой управляющей организацией, а вся «арбитражка» строилась на том, что к моменту рассмотрения судьями спора двух хозяйствующих субъектов не имелось сведений о судебном оспаривании того решения собрания, где люди меняли одну УК на другую.

Я убежден, что актирование работ по содержанию и текущему ремонту – ключевой момент в завершении взаиморасчетов сторон договора управления. Предположим, у УК нет оснований не «отпускать» дом в управление конкурента, но есть все основания требовать оплаты фактически выполненных работ. Здесь немотивированный отказ УС (ПСМКД) подписать акт приемки в перспективе может сыграть против УК, поскольку арбитраж арбитражем, но компании придется судиться с физическими лицами, собственниками, кто проголосовал за разрыв с УК, чаще всего не намерен оплачивать долги полностью. Здесь УК вынуждена подавать иски в большей части мировым судьям, которые в силу закона вообще не имеют права касаться вопросов правомерности проведенного общего собрания собственников помещений в МКД. Именно здесь УК будет строить свою аргументацию на нормах ГК РФ, положениях договора управления, который хоть и прекращен (по воле собрания), но расчеты сторонами не завершены, что и послужило причиной обращения УК с иском в суд.

Ключевой момент

Акт приемки работ и услуг необходим УК на случай одностороннего отказа собственников от исполнения договора управления. Он позволит потребовать с жильцов оплаты фактически выполненных работ и оказанных услуг.

Еще раз повторю: арбитражная практика по делам смены УК вовсе не означает, что УК теряет право на возмещение своих фактических расходов. На примере, понятном бухгалтерам, поясню: зачастую прежняя УК не желает иметь дело с истребованием дебиторской задолженности и попросту уступает ее хотя бы той же новой УК. Логичное развитие ситуации: новая УК обращается к мировому судье за взысканием долга на основании договора цессии. А должник возражает, ссылаясь на то, что долга нет, акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, выполненных и оказанных прежней УК, никто не подписывал, по вопросу об утверждении отчета об исполнении договора управления вообще проголосовали против. И звучит магическая формула: «прежняя УК не исполняла свои обязанности по договору управления». Теперь понимаете, в каком неприятном ракурсе может проявиться неподписанный акт, который по недоразумению УК может вынести на утверждение годового отчета?

Когда УК предлагает гражданину подписать акт приемки услуг и работ, у него обычно появляется уверенность в своей значимости и нередко он пытается воспользоваться ситуацией и заявить о недостатках выполненных работ, оказанных услуг, отказаться подписывать документ до устранения этих недостатков. Как правильно реагировать на такие действия?

Прежде всего предлагаю обратить внимание, что действующие нормативно-правовые акты не регламентируют порядок ведения технической документации (частью которой и являются акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества) и, в частности, порядок составления актов (это касается постановлений Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 03.04.2013 № 290, от 15.05.2013 № 416, Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Приказ Минстроя находится на низшей ступени федерального блока нормативно-правовых актов, ведомственные акты не могут изменять или дополнять положения вышестоящих федеральных нормативно-правовых актов. Приказом утверждена только форма акта. Никакого порядка его подписания на уровне того же Минстроя не было и нет с 2013 года.

Следует отметить, что пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД установлен такой стандарт управления, как организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включая осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ , а также фактов оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.

Данная формулировка позволяет сделать два вывода:

актирование (документальное оформление) работ по содержанию и текущему ремонту включено в стандарт управления;
актирование приемки работ и услуг осуществляется отдельно от актирования факта выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества, в акте приемки работ и услуг не предусматривается включение сведений о нарушении требований к качеству.

Теперь обратимся к пп. «б» п. 40 Правил содержания общего имущества, где сказано, что собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы ).

Таким образом, есть основания считать, что при получении от УК акта приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества лицо, которое уполномочено его подписать (УС (ПСМКД)), не вправе ни указывать в акте несогласие с его содержанием, ни вписывать какие-либо требования об устранении недостатков работ (услуг) или снижении причитающейся УК платы по договору управления. Проверка объемов или качества может быть проведена до подписания акта приемки.

Отказ УС (ПСМКД) от подписания акта приемки – законное право, но такой отказ должен быть мотивирован и соответствующая запись должна быть сделана в акте. Как вариант УС (ПСМКД) могут направить в адрес УК письменный мотивированный отказ в качестве отдельного документа.

Ключевой момент

До представителя заказчика по договору управления следует донести мысль о том, что возражения к акту возможны только при наличии оснований – результатов экспертизы, актов о нарушении качества работ (услуг). Немотивированные отказы незаконны.

Еще раз хочу подчеркнуть, что единственным основанием для УС (ПСМКД) возразить на акт приемки является (кроме экспертизы) именно наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве работ (услуг), которые являются основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. п. 15 Правил изменения размера платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Порядок составления таких неприятных для УК актов установлен разд. X Правил предоставления коммунальных услуг (главное – акты составляются незамедлительно по первому обращению).

Смоделируем ситуацию для наглядности: в течение квартала в УК поступило одно обращение по поводу нарушения качества услуг (работ). Обращение проработано, акт составлен, размер платы снижен. По итогам квартала УК составляет акт приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту и направляет его УС (ПСМКД). В свою очередь, УС (ПСМКД) не имеют оснований для неподписания акта.

В части работ по текущему ремонту согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Презумпция действительности одностороннего акта идет УК на пользу: желающие опровергнуть ее отправляются в суд, где доказывают свое мотивированное несогласие.

Даже если дело будет доведено до суда и собственник потребует снизить плату за содержание и ремонт, он будет обязан представить суду конкретные факты: как минимум назвать перечень работ (услуг), не выполненных (не оказанных) УК, периодичность их выполнения (оказания), в случае нарушения качества – доказательства ненадлежащего исполнения УК ее обязанностей. Многочисленные примеры из судебной практики свидетельствуют о том, что жильцы, как правило, не справляются с такой задачей.

Говоря о перерасчете платы, хочу привлечь внимание коллег к одному неприятному документу – Решению ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004. Гражданин добивался признания частично недействующими п. 28, 29, 35, 40 Правил содержания общего имущества, п. 6, 15, 16 Правил изменения размера платы. Верховный суд оставил заявление без удовлетворения, указав: положения оспариваемых нормативных правовых актов не содержат запрета собственнику жилого помещения самостоятельно обратиться в объединения потребителей, органы государственной жилищной инспекции и не лишают гражданина права представлять в суде любые доказательства, подтверждающие факт непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества организацией, оказывающей такие услуги . Иллюстрация к сюжету – дело № А71-4144/2015 (см. Постановление АС УО от 02.02.2016 № Ф09-10591/15). Гражданин обратился с жалобой в орган муниципального жилищного контроля, который, в свою очередь, провел проверку и выявил, что ОПУ тепловой энергии не допущен к учету РСО ввиду истечения межповерочного интервала. Между тем УК выставляла жителям квитанции, где была указана и плата за обслуживание и ремонт ОПУ. Предписание контролирующего органа о снижении размера платы УК безуспешно пыталась обжаловать, пройдя три инстанции. Арбитры открытым текстом написали: указанные обстоятельства установлены при проведении внеплановой проверки органом муниципального жилищного контроля… составление акта, предусмотренного п. 16 Правил изменения размера платы, в этом случае не требуется .

Собственники помещений полагают, что если акт приемки не подписан, то они не обязаны вносить плату за содержание и ремонт. Так ли это?

Рассматривая отношения УК и собственников по договору управления в части документального оформления результатов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества как отношения должника и кредитора, я предлагаю опираться на правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12945/13, в котором приведены следующие выкладки.

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК РФ. Обратимся к названной норме: кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Какие аналогии возникают? Принимая исполнение от УК (должника по договору управления), УС (ПСМКД) (кредитор) обязан выдать расписку (акт приемки) о получении исполнения полностью или в части.

Правовая позиция ВАС проста и логична: оплата работ по договору подряда не может быть поставлена в зависимость от утверждения заказчиком акта сдачи-приемки без претензий. Такое условие делает возможность отсрочки оплаты работы, по сути, бессрочной, ставит оплату в зависимость исключительно от усмотрения заказчика и превращает возмездный договор в безвозмездный, что противоречит правовой природе договора подряда. Принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона.

Нужна ли представителю собственников помещений специальная доверенность на подписание актов? Этот вопрос актуален, так как нередко граждане боятся брать на себя ответственность.

Я уверен, что ПСМКД не требуется отдельной доверенности на подписание актов приемки. Во-первых, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ сформулирован так, что доверенность председателю собственников помещений нужна для осуществления контроля за выполнением обязательств по договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Правомочие подписания актов приемки указано через разделяющую запятую. Во-вторых, утвержденная Минстроем форма акта требует привести в качестве основания правомочности подписания акта приемки решение общего собрания собственников или доверенность.

Поэтому решение общего собрания о выборе ПСМКД является достаточным основанием для того, чтобы конкретный человек подписал акт приемки в силу п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Что делать, если в МКД не избран совет дома и нет уполномоченного собственника, которым УК могла бы направлять на подписание акты приемки?

До момента избрания в МКД совета или появления некоего уполномоченного собственника с доверенностью акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту составлять бессмысленно, ибо со стороны заказчика подписать их некому.

Мое мнение вполне предсказуемо: УК должна со своей стороны принять все доступные меры для скорейшего избрания совета МКД. Во-первых, ей нужно самостоятельно созвать собрание (такое право у УК есть согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), а во-вторых, привлечь ОМСУ к решению проблемы (через обращение самой УК или инициативной группы собственников). В силу ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании совета МКД не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в этом доме ТСЖ. Факт бездействия ОМСУ в любом случае может быть обжалован.

Во-первых, нет острой необходимости экстренно пересматривать действующие договоры управления. Комплекс нормативных правовых актов, связанных с актированием работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, действует уже несколько лет. Приказ Минстроя утвердил только форму акта. Общие взаимоотношения УК и собственников уже оформлены договорами управления, положениями о совете МКД (если таковые принимались решением собрания), нормами ЖК РФ, ГК РФ. Совокупность действующих актов вкупе с договорами управления и сложившейся судебной практикой позволяет УК работать в обычном режиме. Выдумывать что-то дополнительно и «переголосовывать» договор управления неразумно. Лишняя шумиха вокруг раздутой проблемы дает недобросовестным собственникам ложную уверенность в некоей исключительной важности акта приемки, что может провоцировать конфликты с УК. Между тем актирование – лишь формальность для компании, которая оперативно реагирует на сигналы обратной связи, вовремя прорабатывая обращения о фактах некачественных работ (услуг). Увязывать эти вопросы с годовым отчетом тем более неразумно. Если уж акты приемки названы частью технической документации, то и обсуждать их на общем собрании ни к чему.

Во-вторых, периодичность актирования работ и услуг по содержанию и текущему ремонту строго не регламентирована, что позволяет определить данный момент в тексте договора управления (ежемесячно, ежеквартально, по полугодиям). При этом для ежемесячного актирования не требуется прописывать соответствующие нормы в действующем договоре управления, поскольку плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по умолчанию. Соответственно, и ежемесячное актирование вполне можно обосновать сложившимися договорными отношениями.

В-третьих, если в МКД нет совета и некому подписывать акт приемки, УК вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в ОМСУ с целью скорейшего выбора членов совета МКД.

В-четвертых, получившие акт приемки УС (ПСМКД) обязаны подписать его или представить мотивированные возражения. При этом УК не должна идти на поводу у чрезмерно самоуверенных собственников: если нет ни заключения эксперта, ни актов о нарушении качества работ (услуг), составленных согласно Правилам изменения размера платы, дорога прямиком в суд, где истцами будут несогласные собственники.

В-пятых, отсутствие акта приемки может быть оправдано невозможностью его подписания (если нет УС (ПСМКД)) и в действиях УК как юридического лица не будет вины (и состава административного правонарушения), если приняты все доступные меры для выполнения требований закона. Односторонний же акт приемки автор полагает возможным оформить, если от УС (ПСМКД) не получены ни подпись, ни мотивированные возражения.

В заключение хотелось бы добавить, что сотрудники ГЖИ уже научились обосновывать состав ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ через привязку ч. 1 ст. 161 ЖК РФ к п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Внимательный читатель вспомнит, что пп. «д» п. 4 этих правил содержит слова: «в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества».

Беседу вела редактор журнала

Е. В. Емельянова

В этой норме сказано о смене способа управления, а не о смене исполнителя в рамках одного способа управления (УК).

Нарушение организациями и ИП, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

А. М. Тищенко ,
генеральный директор ООО «Системы ТЭК»,
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", №4, апрель, 2016 г.

Телефонная консультация 8 800 505-91-11

Звонок бесплатный

Акт выполненных работ управляющей компании

Почему управляющая компания Акт выполненных работ не дает на подпись собственнику жилья иможно ли такой акт оспорить в суде как не действительный.

Здравствуйте, Акт выполненных работ подписывают стороны Договора подряда. Причём здесь собственник жилья и какое он имеет к этому отношение? Желаю Вам удачи и всех благ!

Обязана ли управляющая компания предоставлять ежемесячно копии всех актов выполненных работ за месяц в администрацию поселения?

Здравствуйте! Согласно ст. 8 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", "потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах)".

Управляющая компания, обслуживающая МКД, принесла на подпись Совету дома акт выполненных работ по механизированной уборке снега с дворовой территории, с его вывозом на машинах. Обязаны ли собственники оплачивать дополнительные расходы по вывозу снега со двора? Спасибо.

Добрый вечер. Конечно обязаны это делать. Кроме вас это оплачивать никто не будет, потому что это никому не надо. Прилегающая территория принадлежит собственникам много квартирного дома.

Содержание придомовой территории многоквартирного дома входит в содержание МКД. Акт выполненных работ еще не означает, что УК потребует оплату сверх платы за содержание. ПП РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 09.07.2016) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения": 24. Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года : очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см; сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова); очистка придомовой территории от наледи и льда; очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

Управляющая компания отказывается выдать акт выполненных работ в квартире по замене канализационной трубы. На сколько это правомерно?

Это неправомерно. Подайте жалобу в прокуратуру. Удачи Вам и всего самого наилучшего! Спасибо, что посетили наш сайт и обратились за юридической помощью!

Если работы выполнены они должны быть оформлены актом отказ в выдаче копии данного документа неправомерен можете написать жалобу в жилищную инспекцию.

Обязана ли управляющая компания предоставить в суд договора с актами выполненных работ для подтверждения выполненных работ?

По требованию суда обязана.

Нужно предоставить акты выполненных работ в суд от управляющей компании, но они подписаны только от того кто сдал, а тем кто принимает нет подписи. Считается ли такой акт о приемке выполненных работ действительным?

Считается действительным. Оценку даст суд.

К кому обратиться с заявлением о проверке счета дома и актов выполненных работ в управляющей компании. Проще проверить расход средств которые должны быть на счету дома, т.к управляющая компания предоставила отчет из которого видно, что собственники дома должны управляющей компании огромную сумму денег.

В прокуратуру по месту нахождения Управляющей компании для проведения проверки.

Заказчик-управляющая компания не подписывает акты выполненных работ. Можно ли заявить на директора по ст 159?

Нельзя, эти отношения гражданско-правовые и разрешаются в суде.

Можете заявить, только смысла в этом нет никакого. Направляйте акты, подписанные в одностороннем порядке и претензию, далее в суд. К адвокату очно обратитесь и Вам все станет понятно.

Могу ли я запросить в управляющей компании акты выполненных работ за проделанные услуги и не платить если акты не будут предоставлены.

Платить обязаны. Акты УК не обязана Вам предоставлять, а вот отчитаться о проделанной работе за год должны.

Я старший дома, сегодня в управляющей компании получила копию акта выполненных работ на установку насоса ГВС. Пошла проверять оказалось, что по факту поставлен другой насос (более дешевый). Собралась писать заявление в прокуратуру. Подскажите как в таком случае поступать и на какие нормы права опираться? Спасибо.

Составьте акт, напишите претензию в УК, можете обратиться в прокуратуру.

Нужно ли составлять акт выполненных работ, если сантехником Управляющей Компании выполнялись работы по наряду, выписанному инженером? Например проверка системы отопления квартиры на герметичность, или работоспособность.

Работы проводились организацией, в которой работают сантехники и инженер. Поэтому акт составляется от имени этой организации. подписывать его может и инженер, если у него есть такие полномочия.

У нас договор на техническое обслуживание лифтов с Управляющей компанией Акты выполненных работ есть. УК не платит по долгам. Организовала новую компанию и по ней продолжает работать. Можем ли мы обратиться в полицию по факту мошенничества, или что делать. Решение суда в нашу пользу есть на 320000 руб.

Взыскание со старой УК? Доказывайте в судебном порядке, что новая УК фактически является правоприемником старой.

Как часто я могу запрашивать акты выполненных работ у управляющей компании.

Вы не указали по какому случаю, в связи с чем.

Управляющая компания жкх не предоставляет акты выполненных работ... якобы нет такой формы отчётности перед собственниками..

Обратитесь с жалобой в прокуратуру. Согласно ст. 45 ГПК РФ , ст. 35, ст 10 ФЗ «О Прокуратуре РФ» прокурор обращается в суд за защитой прав и интересов, при нарушении социальных прав и свобод,трудовых прав, жилищных прав, для защиты семьи,материнства, отцовства и детства.

Обязана ли управляющая компания предоставлять отчетную документацию выполненных работ с копиями актов собственникам жилья?

По их требованию на основании ст161 ЖК РФ обязана

Возможно ли получить счет (акт о выполненых работах) от управляющей компании многоквартирного дома? Об использовании тех денег, что идут на содержание жилья.

Да, имеете право

Конечно, все возможно. Обращайтесь в управляющую компанию либо в прокуратуру.

Управляющая компания предоставила акты выполненных работ по обслуживанию дома за три месяца. В данном отчете налог УСН в размере 6% от суммы оплаты взымает с нас - с собственников жилых помещений. Законно ли это?

Татьяна! Да, в данном случае все законно

Может ли управляющая компания, без подписанного акта выполненных работ, снять деньги со счета дома за ремонт? Ремонт нам сделали, но из-за того, что его нам не делали долго, председатель нашего дома отказался подписывать акт. Как УК могла списать деньги с нашего счета?

Здравствуйте Мария Петрова, УК Подписала сама акт выполненных работ. и предоставила как подписанное Вами. Но это только предположение.

Запросила у Управляющей компании акты выполненных работ, и там есть акты об установке металлической двери на сумму 10790 руб., ремонт козырька на сумму 5600 руб, ремонт оконных и дверных заполнений в МОП на сумму 39000 руб, но по факту наша дверь стоит уже 5 лет ее только перекрасили в этом году, козырек с момента постройки дома не ремонтировался, оконные заполнения отремонтировали так, что плакать хочется (фанерой) и замалевали немного, и есть еще пара работ, которые не проводились. Подскажите имеет ли смысл писать в прокуратуру о проверке?

Елена! Формально в действиях сотрудников упр.компании усматриваются признаки мошенничества. Дела данной категории расследуются полицией.

Наша управляющая компания включает в акты выполненных работ по дому осмотры перед ремонтом. Т.е. неважно выполнен ремонт или нет, за осмотр они деньги берут. Говорят, что они тратят на это свое время. Приходит компания проводить дератизацию - они опять берут с дома как за осмотр 287 рублей за то, что они открыли подвал и смотрели, как проводится дератизация. Приходят с горэлектросети или представители теплосетей, опять то же самое, берут как за осмотры, за то что с ними ходят. И так за каждый чих. Имеют ли они на это право? Или эти работы входят уже в какие-то другие статьи по содержанию или текущему ремонту, а нам их выставляют по второму кругу?

Здравствуйте! согласно ч.2 ст. 154 ЖК РФ Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. (часть 2 в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. 4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). (в ред. Федерального закона от 07.12.2011 N 417-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) http://www.consultant.ru/popular/housing/55_21.html#p1683 © КонсультантПлюс, 1992-2013 По смыслу этой статьи действия сотрудников УК неправомерны. НО!!! Внимательно прочитайте Договор, который Вы заключали с УК, наверняка, там прописан пункт, в каких случаях собственник несет дополнительные расходы.

Согласно п 3 ст. 162 ЖК РФ В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. А в соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Наша управляющая компания подделывает подписи на актах выполненных работ и списывает с нашего счета деньги, при чем эти акты копии без печатей, без номера. Как нам правильно составить претензию, чтоб нам на счет вернули деньги, пока не обращаясь в суд? И как можно их заставить правильно оформлять акты, чтоб были все данные: вид работы, объем и стоимость? Спасибо.

Какая претензия, если факт фальсификации на лицо, то обращайтесь с коллективным заявлением о возбуждении уголовного дела в прокуратуру.

Здравствуйте! Действия вашей управляющей компании, скорее, предмет уголовного дела, чем гражданского иска. Сначала подайте заявление в полицию. А, претензия в вашем случае, также, не нужна. Зачем? Уж, сразу в суд тогда.

Законно ли управляющая компания не выдает мне копию акта выполненных работ в моей квартире? Что мне делать?
С уважением,
Светлана.
Москва.

Здравствуйте! Управляющая компания обязана: составить и подписать с Вами акт выполненных работ; предоставить Вам второй экземпляр (копию) акта. Предъявите им письменное требование о предоставлении акта. В случае отказа или уклонения от ответа, Вы можете обратиться в суд с иском об обязании выдать Вам копию акта

Управляющая компания отказывается предоставить акт выполненных работ у меня в квартире и заявила официально, что мы не обязаны предоставлять акты собственникам, т.к. работы не платные, не по договору с истцом. Подскажите, пожалуйста, обязана ли управляющая компания предоставить акт выполненных работ?
С уважением,
Светлана.
Москва.

Светлана, требовать для подписания Акт выполненных работ вы не в праве, так как действительно никаких договорных отношений у вас не было, однако, в связи с тем, что ремонт производился в вашей квартире, то вы вправе с ним ознакомиться.

Я запросила (письменно) в управляющей компании договора и акты о приеме выполненных работ, заключенные с провайдерами и телекоммуникационными компаниями. УК уже 3 недели не дает мне эти договора, объясняя, что я являюсь 3-м лицом, а у них якобы в договоре четко прописано, что УК не имеет право разглашать информацию 3-м лицам. Мне непонятно, как я, собственник части многоквартирного дома, могу являться 3-м лицом, если на части моей собственности размещают оборудование какие-то организации, за аренду и размещение оборудования в нашем доме УК получает определенные средства (знаю точно, т.к. работаю в подобной телекоммуникационной организации, все договора типовые). На вопрос, куда расходуются полученные средства, в УК сказали, что это не мое дело. Правомерен ли отказ УК?

Ваша управляющая организация лукавит! Она ОБЯЗАНА предоставить Вам, как собственнику жилого помещения и СОСОБСТВЕННИКУ всего многоквартирного дома, всю информацию, касающуюся УПРАВЛЕНИЯ, СОДЕРЖАНИЯ, РЕМОНТА общего имущества дома и предоставления КУ! См. ПП РФ № 731 от 23.09.2010 года

После публикации статьи про вступление в силу Приказа Минстроя об утверждении формы акта приёмки выполненных работ посыпалось множество вопросов и комментариев от управляющих организаций. И это вполне понятно, поскольку данная тема волнует все УК. Большинство вопросов касается порядка и сроков составления и подписания данных актов между УК и председателем совета дома либо уполномоченным ОСС представителем от собственников помещений в МКД.

В документе, утверждённом Минстроем, дана лишь форма акта приёмки выполненных работ. Но не сказано ни слова о порядке или сроках актирования и подписания данной формы. В сегодняшней статье попытаемся разобраться в этих вопросах.

Порядок актирования выполненных работ между УК и собственниками помещений в МКД

Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.

Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).

Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.

Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).

Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.

Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.

Ответственность УК за некачественные работы

Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы , собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.

В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).

Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.

Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах - нет перерасчёта.

Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).

Резюмируя всё вышесказанное, можно отметить следующие важные моменты:

собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.

Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД

Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.

Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).

При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.

Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:

контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.

Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.

Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160 , п.1 ст.182 , ст.185 ГК РФ).

Подытоживая всё вышесказанное, можно сделать следующее заключение:

акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.

Сроки подписания акта приёмки выполненных работ

В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работ отсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует. Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения. Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.

Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.

Напоминаем, что если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

Порядок и сроки составления и подписания акта приёмки выполненных работ

Порядок актирования выполненных работ между УК и собственниками помещений в МКД

Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).

Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).

Согласно ст.779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель в лице УК берёт на себя обязательства по заданию заказчика в лице собственников выполнять работы по содержанию общего имущества МКД за определённую плату. Заказчик в лице собственников помещений по этому же договору обязуется оплатить выполняемые УК работы.

Согласно ст.702 ГК РФ, работы по текущему ремонту общего имущества в МКД относятся к договору строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется выполнить работы по заданию заказчика и предъявить ему результат. Заказчик же, в свою очередь, по договору подряда обязуется принять выполненные работы и оплатить их.

Таким образом, приёмка выполненных работ по акту является не правом, а обязанностью заказчика, то есть, собственников помещений в МКД. Это к вопросу о том, что некоторые управляющие организации считают, якобы нельзя заставить собственников подписать данный акт, поскольку они не обязаны его подписывать.

Но Гражданский Кодекс РФ нам чётко прописал, что собственники не имеют право, а обязаны подписывать акт приёмки выполненных работ, когда представители управляющей организации приносят его на подпись.

Контроль за выполнением работ УК по договору

Прежде всего, нужно отметить, что во избежание недоразумений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией порядок осуществления контроля за выполнением УК взятых на себя обязательств необходимо чётко прописать в договоре управления.

Но, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев данный пункт в договоре управления МКД не прописывается, из-за чего впоследствии возникают различные спорные ситуации.

В таком случае ст.748 ГК РФ нам говорит, что заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (УК или подрядной организации). Аналогичные положения содержатся и в Правилах содержания общего имущества МКД (ПП РФ №491).

Ответственность УК за некачественные работы

Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.

Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах - нет перерасчёта.

Резюмируя всё вышесказанное, можно отметить следующие важные моменты:

собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.

Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД

Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.

Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:

контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160, п.1 ст.182, ст.185 ГК РФ).

Подытоживая всё вышесказанное, можно сделать следующее заключение:

акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.

Сроки подписания акта приёмки выполненных работ

В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работ отсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует. Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения. Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.

Напоминаем, что если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.

информация взята с сайта "РосКвартал"

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Об утверждении формы акта

В соответствии с пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 12 апреля 2013 года)приказываю:Утвердить форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, согласно приложению к настоящему приказу.

Министр
М.А.Мень

Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
Российской Федерации
2 февраля 2016 года,
регистрационный № 40928

УТВЕРЖДЕНО
приказом
Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 26 октября 2015 года № 761/пр

Форма акта
приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

АКТ N ____
приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме


г.			"__" ________ ____ г.


Собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
						,
(указывается адрес нахождения многоквартирного дома)
именуемые в дальнейшем "Заказчик", в лице						,
			(указывается ФИО уполномоченного собственника помещения в многоквартирном доме либо председателя Совета многоквартирного дома)
являющегося собственником квартиры N ___, находящейся в данном многоквартирном доме, действующего на основании
					, с одной стороны,
(указывается решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо доверенность, дата, номер)
и						,
	(указывается лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме)
именуем ___ в дальнейшем "Исполнитель", в лице						,
				(указывается ФИО уполномоченного лица, должность)
действующ___ на основании						,
		(указывается правоустанавливающий документ)

с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", составили настоящий Акт о нижеследующем:

1. Исполнителем предъявлены к приемке следующие оказанные на основании договора управления многоквартирным домом или договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (указать нужное) N ____ от "__" ______ __ г. (далее - "Договор") услуги и (или) выполненные работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме N ____, расположенном по адресу:


	: